Travaux : différences entre achèvement, réception et livraison

En droit de la construction, il existe trois notions distinctes caractérisant la fin des travaux : L’achèvement, la réception et la livraison. Ces termes renvoient chacun à une réalité juridique différente. Ainsi, la maitrise de ces éléments est indispensable sous peine de se retrouver en situation litigieuse.

L’achèvement des travaux

Il s’agit de la première étape dans la fin du chantier.

Définition :

« l’immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation. »

Article R. 261-1 du Code de la construction et de l’habitation

L’achèvement des travaux est prononcé lorsque que la bâtisse est habitable, malgré la présence de malfaçons non substantielles.

Conséquence :

• La levée de la garantie bancaire d’achèvement

La réception des travaux

Il s’agit de l’étape la plus importante du chantier, l’entrepreneur et le maître d’ouvrage vont effectuer un contrôle de la construction afin d’y déceler d’éventuelles irrégularités. La réception se caractérise par la remise d’un acte signé par le maître de l’ouvrage et l’entreprise, traduisant l’intention du maître de l’ouvrage d’accepter ou non la construction, tout en ayant la possibilité de formuler des réserves.

Définition :

« l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est en tout état de cause prononcée contradictoirement. »

Article 1792-6 du Code civil

Conséquences :

• Transfert de la responsabilité du chantier au maître d’ouvrage
• Ouverture des délais de garantie légale (Garantie de parfait achèvement, Garantie de bon fonctionnement, Garantie décennale)

La livraison de l’ouvrage

Dans le cadre des opérations de promotion immobilière, il s’agit de l’étape finale de la fin de chantier. La livraison s’achève par la remise des clefs de l’ouvrage réalisé par le promoteur à l’acquéreur. Ainsi, l’acquéreur devient maître de l’ouvrage et propriétaire des lieux.

Définition :

« La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur. »

Article 1604 du Code civil

La date de livraison est indiquée sur le contrat de vente, celle-ci est nécessairement postérieure à la réception des travaux. Il s’agit du point de départ du transfert de propriété.

En pratique, la réception des travaux et la livraison de l’immeuble s’effectuent de manière simultanée ou à quelques jours d’intervalle

Conséquences :

• l’acquéreur devient propriétaire des lieux.

N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec Maître PAUMIER afin d’étudier votre projet, qu’il soit au stade de la réflexion, en phase d’être livré ou déjà livré. Une solution d’anticipation ou de résolution de vos difficultés pourra être mise en place.

Article rédigé avec la participation de Saad CHAWKI, stagiaire Master 2 au sein du Cabinet de Maître Charles PAUMIER