Réaliser des travaux dans sa maison par une entreprise ou faire construire son appartement ou maison par un promoteur ou constructeur de maison individuelle peut amener à ce que les travaux commandés soient mal réalisés et que des malfaçons de travaux soit constatées.

Dans ce cas, il est nécessaire d’être conseillé par un avocat en droit de la construction qui vous aiguillera au mieux afin de mettre en place la meilleure stratégie pour sécuriser au mieux vos intérêts.


Il est nécessaire de distinguer le moment lors duquel vous avez constaté ces malfaçons, soit avant ou après la réception des travaux.

1.    Procès verbal de réception des travaux – relever les malfaçons de travaux

La réception des travaux est un acte qui stigmatise la fin des travaux réalisés par l’entreprise qui en avait la charge.

Cet acte est signé par le maître de l’ouvrage (la personne qui commande les travaux, le propriétaire) et l’entreprise qui a réalisé les travaux. Le maître d’œuvre, quand il y en a un et quand il a une mission AOR d’Assistance aux Opérations de Réception de Travaux, peut co-signer l’acte.

Si cet acte n’est pas obligatoire, il est néanmoins de l’intérêt du maître de l’ouvrage de le réaliser car il sera indispensable pour mobiliser les différentes garanties légales liées aux travaux réalisés.

La réception des travaux est une étape importante si ce n’est cruciale des travaux que vous avez réalisés.

Une règle importante : Tout vice apparent doit être formulé en tant que réserve. A défaut, plus aucun recours ne pourra être exercé.

  • Si le maître d’ouvrage est satisfait et n’a observé aucun vice apparent, la réception est acceptée sans réserve.
  • Si le maître d’ouvrage constate des vices apparents, il doit les indiquer sur le procès-verbal. La réception est avec réserves.
    Lorsque les vices sont trop importants ou si les travaux ne respectent pas les conditions fixées au devis, il peut refuser la réception des travaux. 

Dans certaines situations, le maître d’ouvrage n’a pas toujours intérêt à refuser la réception des travaux car cela le prive de pouvoir mettre en jeu les garanties des assureurs liés à ces travaux.

De nombreux paramètres doivent être pris en compte, notamment la santé financière de l’entreprise qui a réalisé les travaux, l’avancée des travaux, et l’importance des vices observés.

Il en est de même pour l’entreprise qui a réalisé les travaux et qui a tout intérêt de procéder à la réception de ces travaux afin que son assureur puisse le garantir en cas d’éventuel désordre.

L’indication des réserves dans le procès-verbal de réception va donner l’occasion à l’entreprise de les rattraper dans un délai défini. Une fois les reprises réalisées par l’entreprise, la levée des réserves pourra être prononcée.

Enfin, si aucun procès-verbal de réception n’a été établit, la réception pourra être tacite (travaux réalisés, factures payées et prise de possession des lieux par le maître d’ouvrage) ou judiciaire.

N’hésitez pas à vous faire assister juridiquement par un avocat en droit de la construction et ce dès la création de votre projet de travaux pour sécuriser au mieux vos intérêts.

2.    Malfaçons travaux avant réception

Avant réception des travaux, les garanties liées à ces travaux, notamment la garantie de parfait achèvement et la garantie décennale, ne peuvent être mises en jeu.

Seule la garantie contractuelle de l’entreprise qui réalise les travaux pourra être mise en jeu.

Si des malfaçons sont découvertes avant la réception des travaux, il est nécessaire de prendre en compte plusieurs paramètres tels que la gravité des malfaçons, l’attitude de l’entreprise…

Dans le cas où l’entreprise poursuit la réalisation des travaux, elle pourra toujours reprendre les anomalies constatées.

Attention à ne pas vous immiscer dans l’organisation des travaux car vous pourriez être considéré comme maître d’œuvre et vous voir opposer une part de responsabilité.

La situation sera différente en cas d’abandon de chantier de l’entreprise. Dans cette hypothèse particulièrement délicate, il est primordial d’agir avec rigueur avant de faire intervenir une autre entreprise.

Chaque situation est différente et une stratégie dans la résolution du différend pourra être mise en place en faisant appel à un avocat maîtrisant ce type de contentieux.

3.    Malfaçons travaux après la réception

Dès lors qu’une malfaçon est visible, elle doit faire l’objet d’une réserve inscrite dans le procès-verbal de réception. L’entreprise sera alors tenue de lever les réserves dans un délais qui sera validé avec le maître d’ouvrage.

Ces réserves font l’objet de la garantie de parfait achèvement, laquelle peut être actionnée dans le délai d’un an après la réception des travaux (article 1792-6 du Code civil)

Si vous constatez que l’entreprise ne réalise pas les reprises et que la levée des réserves ne pourra pas être prononcée dans le délai d’un an, il sera nécessaire de mettre en place une action judiciaire afin d’éviter d’être forclos (être privé du bénéfice de l’exercice de vos droits).

Les malfaçons ou désordres qui n’étaient pas visibles au moment des opérations de réception et qui apparaissent après peuvent faire l’objet d’une garantie de la part de l’assureur de l’entreprise qui a réalisé les travaux.

  • La garantie biennale ou garantie de bon fonctionnement (1792-3 du Code civil)peut être actionnée dans les deux ans des opérations de réception. Elle concerne les équipements dissociables de la structure du logement.
  • La garantie décennale (1792 du Code civil) peut être actionnée pendant les dix années suivant la réception du chantier. Elle concerne les dommages qui affectent la solidité du bâtiment ou qui le rendent impropre à son utilisation. 

N’hésitez pas à prendre contact avec un avocat maîtrisant ce type de contentieux du droit de la construction afin de ne pas commettre d’impaire lors des différentes phases de la réalisation de vos travaux.

Maître Charles PAUMIER peut vous assister aussi bien dans le cadre de votre projet de travaux que lors des phases de pré ou post réception, afin de sécuriser au mieux vos intérêts.