Lorsque vous faites réaliser des travaux par une entreprise, un constructeur, il peut vous arriver de constater des malfaçons ou mauvaises finitions. Après réception, ces travaux sont garantis notamment par la Garantie de parfait achèvement (GPA) et la garantie décennale.
La GPA est aussi applicable dans le cadre de la levée des réserves en VEFA et CCMI.

Il est primordial pour le maître de l’ouvrage (celui qui commande des travaux) d’être le plus vigilant possible lors des opérations de réception des travaux afin de pouvoir bénéficier de la GPA.

réserve défaut sur toiture garantie de parfait achèvement
exemple d’un défaut sur une couverture qui doit faire l’objet d’une réserve

Garantie de parfait achèvement des désordres réservés

L’article 1792-6 du Code civil dispose :

« La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

Les délais nécessaires à l’exécution des travaux de réparation sont fixés d’un commun accord par le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur concerné.

En l’absence d’un tel accord ou en cas d’inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant.

L’exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d’un commun accord, ou, à défaut, judiciairement. »

Pour être réparable, le désordre doit être signalé par le maître d’ouvrage lors des opérations de réception ou dans le délai d’un an à compter de ces opérations de réception.

Il appartient au maître de l’ouvrage d’être particulièrement attentif aux défauts apparents et de les noter impérativement dans le procès-verbal de réception.

A défaut, les désordres apparents qui n’auraient pas fait l’objet d’une réserve seront couverts par la réception et ne pourront relever d’aucune des garanties légales.

Les exemples les plus fréquents de réserves à noter lors de la réception d’un ouvrage sont notamment :

  • mauvaise finition de la peinture
  • accro sur menuiserie
  • sol carrelage avec des débords, ou absence de planéité
  • porte fixée du mauvais sens

Mettre en demeure l’entreprise de lever les réserves

L’entreprise qui a réalisé les travaux doit lever les réserves qui ont été notées sur le procès-verbal de réception.

Un délai pour lever les réserves peut être fixé (par exemple deux mois).

Malheureusement, il arrive que le constructeur ne respecte pas ses obligations et il est alors nécessaire de le relancer en le mettant en demeure.

La première étape indispensable est d’adresser une lettre de mise en demeure au constructeur d’avoir à lever les réserves.

Cette étape est primordiale pour plusieurs raisons :

  • la lettre de mise en demeure permet de rappeler « officiellement » les obligations du constructeur
  • la lettre de mise en demeure est un préalable indispensable à une action en justice
  • l’action en justice ne palie pas le défaut de mise en demeure en matière de garantie de parfait achèvement

En cas d’absence de réponse ou de réponse insatisfaisante, n’hésitez pas à prendre contact avec un avocat en construction qui pourra tenter une dernière sommation avant de procéder à une action en justice.

La mise en demeure est insuffisante

Attention, une mise en demeure adressée à l’entreprise, au constructeur de maison individuelle ou au promoteur ne suffit pas à mettre en œuvre la garantie de parfait achèvement.

Il faut assigner l’entreprise devant le Tribunal en visant le fondement de l’article 1792-6 du Code civil.

Toutefois, il sera nécessaire d’adresser une lettre de mise en demeure avant d’assigner l’entreprise en justice. En effet, il faut permettre au constructeur de régler les difficultés observées. Ce n’est que si le constructeur ne répond pas à ses obligations qu’il sera possible pour le maître de l’ouvrage de l’attraire en justice (cf Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 15 avril 2021, 19-25.748).

Mettre en demeure l’entreprise dans le cadre de la garantie de parfait achèvement vous permettra de faire réaliser les travaux de levée des réserves par une autre entreprise, et aux frais de l’entreprise débitrice de l’obligation de levée des réserves. Attention, ces travaux sont réalisés à vos frais avancés…

Délai de forclusion d’une année pour la garantie de parfait achèvement

Un an, pas plus, pour la GPA !

Passé le délai d’une année à compter des opérations de réception, l’action sera considérée comme forclose, ce qui signifie que vous ne pourrez plus agir sur le fondement de la garantie de parfait achèvement.

Ainsi, il est primordial de vérifier les délais d’action et de ne pas attendre le dernier jour pour saisir le juge des difficultés liées à la levée des réserves.

 Si l’entreprise ne lève pas les réserves dans le délai convenu d’un commun accord, le maître d’ouvrage peut les faire réaliser par une autre entreprise, aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant.

Conseils après les opérations de réceptions

La problématique de la levée des réserves par les entreprises est récurrente. Afin de préserver au mieux vos intérêts en votre qualité de maître d’ouvrage, il est conseillé de vous constituer des preuves des manquements du constructeur. Ainsi, il est opportun de régulièrement relancer le constructeur en lui rappelant ses obligations. Si vous constatez qu’il n’y a pas d’évolution dans les opérations de levée des réserves, il sera nécessaire d’assigner le constructeur.

Vous pouvez aussi faire intervenir un huissier qui constatera les défauts réservés.

N’hésitez pas à prendre contact avec un avocat maîtrisant ce type de contentieux en amont de la réalisation de votre projet afin de ne pas commettre d’impaire et vous retrouver sans pouvoir agir au titre de la garantie de parfait achèvement.

Si la garantie doit être mise en œuvre, il sera nécessaire de saisir le juge de cette difficulté en mandatant un avocat exerçant exclusivement dans le domaine de l’immobilier construction. L’action pourra se faire devant le Juge des référés en sollicitant une expertise judiciaire ou en enjoignant l’entreprise de lever les réserves.

Pourquoi faire appel à un avocat en immobilier construction ?

Le maître de l’ouvrage peut se sentir démuni face aux professionnels de la construction. Il peut s’avérer nécessaire, pour rétablir une certaine égalité entre les parties, de recourir aux services d’un avocat exerçant dans le domaine du droit de l’immobilier et de la construction.

L’envoi par un avocat d’une lettre de mise en demeure par courrier recommandé au constructeur pourra être un élément déclencheur pour mettre fin aux opérations de levée des réserves. Il est conseillé de ne pas attendre la fin du délai d’un an de la garantie de parfait achèvement pour mandater un avocat en droit de la construction. En effet, plus vous vous approchez de la fin du délai pour agir, plus le risque de recourir à une procédure sera important.

Vous pouvez contacter Maître Charles PAUMIER pour vous :

  • assister dans le cadre de votre projet de travaux
  • épauler lors des phases de pré ou post réception
  • aider dans les démarches à réaliser pour obtenir la levée des réserves
  • conseiller dans la stratégie à mener face à une entreprise qui fait la sourde oreille
  • sécuriser au mieux vos intérêts

Exemples d’intervention :
– Rédaction lettre de mise en demeure de lever des réserves
– Organisation d’une réunion contradictoire avec le constructeur
– Procédure en référé devant le tribunal judiciaire pour contraindre le constructeur à lever les réserves restantes


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FAQ Garantie de parfait achèvement

Quel est le délai légal pour la levée des réserves ?

Il n'existe pas de délai légal pour lever les réserves. Les parties peuvent fixer un délai (par exemple deux mois) pour que les réserves soient levées.
Attention à saisir le tribunal avant la fin du délai d'un an à compter de la réception des travaux afin d'éviter que l'action en garantie de parfait achèvement soit déclarée forclose.

Qui signe la levée des réserves ?

La levée des réserves est validée par le maître d'œuvre, s'il y en a un et si cela fait partie de sa mission.
Dans tous les cas, la levée des réserves est constatée par le maître de l'ouvrage et l'entreprise.

Comment faire jouer la garantie de parfait achèvement ?

Il est nécessaire de mettre en demeure l'entreprise de lever les réserves. A défaut d'exécution, et avant le délai d'un an à compter de la réception des travaux, il sera impératif d'assigner en justice le constructeur pour le contraindre à lever les réserves et obtenir des dommages et intérêts.

Existe t'il des pénalités pour non levée des réserves ?

Les pénalités en cas de retard dans la levée des réserves peuvent être fixées contractuellement. A défaut, il est possible de solliciter du juge la condamnation de l'entreprise à des dommages et intérêts au titre de ce retard ou absence dans la levée des réserves.

Que faire si le délai de levée des réserves est dépassé ?

Si un délai de levée des réserves a été fixé, l'entreprise est tenu de le respecter. A défaut, il faut que le maître de l'ouvrage mette en demeure le constructeur de respecter son engagement. Il peut être nécessaire de saisir le tribunal en cas de refus ou silence de l'entreprise.

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