Vous avez fait réaliser la construction de votre appartement par un promoteur. Un contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) a été signé entre les parties. Indépendamment des problématiques liées à la faillite du promoteur ou au retard de livraison, votre bien immobilier souffre éventuellement de quelques désordressou réserves à lever.

L’obligation de l’acquéreur de mentionner les désordres apparents

En tant qu’acquéreur d’un bien immobilier en VEFA, il vous appartient de mentionner au procès-verbal de livraison l’ensemble des désordressapparents.

La livraison correspond à la remise des clés par le promoteur. A ce moment, l’acquéreur devient maître de l’ouvrage.

A défaut de mentionner les désordressapparents, ces derniers ne pourront faire l’objet d’aucune garantie de la part du constructeur. Les désordressnon réservés sont ainsi couverts par les opérations de livraison.

Il est donc particulièrement recommandé d’être vigilent lors de cette opération cruciale qu’est la livraison.

Attention, mentionner des désordressdans le procès-verbal de réception ne vous permet pas de refuser la livraison ou de consigner les 5% restants dus. N’hésitez pas à demander conseil à votre avocat afin d’analyser l’importance des désordressobservés.

L’obligation du promoteur de lever les réserves en VEFA

« Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. »

article 1642-1 du code civil

Le promoteur a donc une obligation de faire à l’encontre de son client acquéreur au titre des réserves relatées aussi bien dans le procès-verbal de livraison que dans le courrier adressé dans le délai d’un mois suivant cette livraison et listant d’autres réserves.

Il appartient au promoteur de se retourner contre les entreprises titulaires des lots litigieux.

Le cabinet de Maître PAUMIER a pu obtenir plusieurs condamnations de promoteurs à lever les réserves indiquées dans le procès-verbal de livraison.

Cette condamnation est généralement assortie d’une astreinte et ce afin de contraindre le promoteur à s’exécuter rapidement.

Dernièrement, un promoteur a été condamné à lever les réserves restantes sous astreinte de 100 € par jour de retard. Les travaux de levée des réserves nécessitant un déménagement de l'acquéreur, il a été octroyé à titre provisionnel la somme de 3.000 euros au titre du préjudice de jouissance. Enfin, le promoteur a été condamné au paiement des frais de procédure (dépens) et des honoraires de l'avocat de l'acquéreur à hauteur de 1.800 euros.

Dans l’hypothèse où les réserves sont critiquées par le promoteur, il sera nécessaire de demander la désignation d’un expert judiciaire afin qu’il analyse les désordressréserves et confirme ou non que ce sont bien des réserves justifiées.

Attention au délai pour agir contre le promoteur

En tant qu’acquéreur d’un bien immobilier en VEFA, vous disposez d’un délai d’une année pour saisir le juge et contraindre le promoteur à lever les réserves restantes.

Il est primordial de vérifier les délais d’action et de ne pas attendre le dernier jour pour saisir le juge des difficultés liées à la levée des réserves.


N’hésitez pas à prendre contact avec un avocat maîtrisant le contentieux des opérations immobilières en VEFA. Plus tot vous le contacterez, mieux il pourra vous guider et monter votre dossier et ainsi obtenir que les réserves soient levées.

Maître Charles PAUMIER peut vous assister aussi bien dans le cadre de votre projet d’achat en VEFA, de l’étude du projet, à la livraison effective du bien, afin de sécuriser au mieux vos intérêts.