Les villes sont de plus en plus peuplées et ne peuvent s’étendre au-delà des limites du raisonnable. Pour pallier le manque de logement, il peut être nécessaire de recourir à la surélévation de maisons ou d’immeubles existants.
Les travaux de surélévation de maison ou surélévation de toiture permettent de densifier la ville tout en évitant l’étalement urbain.

Certaines villes sont connues pour leur habitat de plein pied, notamment Bordeaux et ses alentours avec ses nombreuses échoppes.

Ce type d’habitat est voué à disparaître dans les centres villes à haute densité afin de permettre d’accueillir plus d’habitants.

S’il est indispensable de vérifier la capacité technique de votre immeuble à recevoir un étage supplémentaire, il est néanmoins indispensable et primordial de vérifier s’il est juridiquement possible de le faire.

Voici les différents points à étudier dans votre projet de surélévation.

Consulter le Plan local d’urbanisme (PLU)

Il est nécessaire que votre construction soit conforme aux règles prévues par les prescriptions locales et notamment celles figurant dans le plan local d’urbanisme (PLU).
Le PLU fixe notamment les règles de hauteur, de volume et de gabarit ainsi que les règles relatives à l’aspect extérieur et les caractéristiques architecturales du bâtiment existant (choix des matériaux, type de construction autorisé).

A noter que dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants et dans les communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique, des dérogations au règlement du plan local d’urbanisme peuvent être prises afin de favoriser la surélévation des immeubles. La hauteur maximale pourra ainsi être dépassée, les obligations en matière de création d’aires de stationnement pourront être dérogées.

Consulter le règlement du lotissement

Si votre construction existante est implantée dans un lotissement, des règles propres à ce lotissement devront être respectées lors de la réalisation de la surélévation.

A défaut de respect de ces règles, la nouvelle construction pourra faire l’objet d’une action en démolition.

Consulter le règlement de copropriété

Dans les immeubles en copropriété, il est possible de procéder à leur surélévation, généralement en rendant habitables les combles.

Depuis la loi ALUR, la règle de principe est que le vote de la surélévation d’un immeuble se fait à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix (article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

Toute clause du règlement de copropriété exigeant la majorité absolue ou l’unanimité est réputée non-écrite.

Déclaration de travaux ou permis de construire ?

Une déclaration préalable de travaux est suffisante dès lors que votre maison est située dans une zone urbaine soumise à un PLU et que la surélévation ne donne pas lieu à un agrandissement supérieur à 40 m² ou que la surface de l’extension est inférieure à 20 m² en zone urbaine ou en zone rurale non soumise à un PLU. 

Un permis de construire devra être déposé dès lors que la surface totale de l’habitation dépasse les 150 m².

A noter que le recours à un architecte est obligatoire lorsque la surface de l’habitation dépasse les 150 m2.


N’hésitez pas à prendre contact avec un avocat maîtrisant ce type de travaux afin de ne pas commettre d’impaire lors des différentes phases de la réalisation de votre surélévation d’immeuble.

Maître Charles PAUMIER peut vous assister aussi bien dans le cadre de votre projet de travaux que lors des phases de pré ou post réception, afin de sécuriser au mieux vos intérêts.