Réception, livraison, achèvement : quelles différences ?

En bref
L’achèvement est un constat matériel : les ouvrages indispensables à l’utilisation de l’immeuble sont exécutés. En VEFA, il rend exigibles 95 % du prix et met fin à la garantie financière d’achèvement.
La réception est l’acte juridique par lequel le maître de l’ouvrage accepte les travaux, avec ou sans réserves. Elle fait courir la garantie de parfait achèvement (1 an), la garantie biennale (2 ans) et la garantie décennale (10 ans).
La livraison est la remise des clés à l’acquéreur, propre à la VEFA. Elle déclenche le paiement du solde de 5 % et le délai d’un mois pour signaler les vices apparents.
En VEFA, l’acquéreur n’est pas partie à la réception. Celle-ci a lieu entre le promoteur et les entreprises. L’acquéreur intervient à la livraison

En droit de la construction, trois notions marquent la fin d’un chantier : l’achèvement, la réception et la livraison. On les confond souvent, alors qu’elles n’ont ni les mêmes acteurs ni les mêmes effets. Une confusion peut coûter cher : réserve oubliée, garantie qui ne court pas, solde payé à tort. Cette fiche vous aide à distinguer les trois, que vous ayez acheté en VEFA, fait construire en CCMI ou commandé des travaux à un artisan.

Qu’est-ce que l’achèvement des travaux ?

L’achèvement est une notion matérielle. Il est atteint lorsque l’immeuble peut être utilisé conformément à sa destination, même si des défauts mineurs subsistent. Sa définition légale ne concerne que la vente d’immeuble à construire :

« l’immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation. »

Article R. 261-1 du Code de la construction et de l’habitation

Le même article précise que la constatation de l’achèvement « n’emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l’acquéreur tient de l’article 1642-1 du code civil ». Constater l’achèvement ne vous prive donc d’aucun recours.

Quelles sont les conséquences de l’achèvement ?

Fin de la garantie financière d’achèvement (GFA). Elle « prend fin à l’achèvement de l’immeuble », constaté par une attestation d’achèvement (art. R. 261-24 CCH).
Appel de fonds à 95 % du prix en VEFA (art. R. 261-14 CCH). Le calendrier est détaillé dans notre fiche sur les appels de fonds.
Côté urbanisme, l’achèvement se déclare en mairie par la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) (art. R. 462-1 du Code de l’urbanisme). C’est une formalité administrative distincte de la réception.

Qu’est-ce que la réception des travaux ?

La réception est l’étape la plus importante sur le plan juridique. C’est elle, et non l’achèvement ou la livraison, qui fait basculer le chantier dans le régime des garanties légales.

« l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est en tout état de cause prononcée contradictoirement. »

Article 1792-6 du Code civil

Quelles sont les conséquences de la réception ?

• Transfert de la garde et des risques de l’ouvrage au maître de l’ouvrage.
• Purge des vices apparents non réservés. Un défaut visible non mentionné au procès-verbal ne pourra plus, en principe, être reproché à l’entreprise. D’où l’importance de relever les malfaçons lors de la réception.
• Point de départ des garanties légales : la garantie de parfait achèvement (1 an), la garantie de bon fonctionnement (2 ans) et la garantie décennale (10 ans). Sans réception, la décennale ne peut pas être mobilisée. Si un artisan n’est pas assuré, voyez notre fiche sur l’absence d’assurance décennale.

Peut-on réceptionner un ouvrage inachevé ?

Oui. La Cour de cassation juge que l’achèvement de la totalité de l’ouvrage n’est pas une condition de la réception d’un lot (Cass. 3e civ., 30 janvier 2019, n° 18-10.197). C’est souvent décisif en cas d’abandon de chantier : il faut alors faire constater la réception, au besoin judiciairement, pour pouvoir actionner les garanties.

Qu’est-ce que la réception tacite ?

À défaut de procès-verbal, la réception peut être tacite. La prise de possession de l’ouvrage et le paiement des travaux font présumer la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage de le recevoir (Cass. 3e civ., 18 avril 2019, n° 18-13.734).

Qu’est-ce que la livraison en VEFA ?

La livraison est propre à la vente en l’état futur d’achèvement. C’est la remise des clés par le promoteur à l’acquéreur, constatée par un procès-verbal de livraison. Il faut la distinguer de la réception, pour une raison simple :

« Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. »

Article 1601-3 du Code civil

La réception se fait donc entre le promoteur et ses entreprises, sans l’acquéreur. La livraison, elle, se fait entre le promoteur et l’acquéreur. En pratique, les deux ont souvent lieu le même jour ou à quelques jours d’intervalle.
Attention à une idée reçue : la livraison ne transfère pas la propriété. En VEFA, l’acquéreur devient propriétaire du sol et de l’existant dès la signature, puis des ouvrages « au fur et à mesure de leur exécution » (art. 1601-3). La livraison transfère la possession.

Quelles sont les conséquences de la livraison ?

Paiement du solde de 5 %. Il peut toutefois être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat (art. R. 261-14 CCH). Voir notre fiche sur la consignation du solde en VEFA.
Un mois pour signaler les vices apparents :
« Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. »
Article 1642-1 du Code civil
Un délai d’action strict. L’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents (art. 1648 al. 2 C. civ.). Si le promoteur ne lève pas les réserves dans ce délai, il faut agir : voir comment obtenir la condamnation du promoteur à lever les réserves et les pénalités pour non-levée des réserves.
La date de livraison contractuelle sert aussi de référence pour calculer un éventuel retard de livraison en VEFA ou CCMI.

Et en CCMI, quelle différence entre réception et remise des clés ?

En contrat de construction de maison individuelle, vous êtes vous-même maître de l’ouvrage. Il n’y a donc pas de « livraison » au sens de la VEFA. L’acte clé est la réception, suivie de la remise des clés. La loi vous accorde un délai supplémentaire :
« Le maître de l’ouvrage peut, par lettre recommandée avec accusé de réception dans les huit jours qui suivent la remise des clefs consécutive à la réception, dénoncer les vices apparents qu’il n’avait pas signalés lors de la réception […]. »
Article L. 231-8 du Code de la construction et de l’habitation
Ce délai ne s’applique pas si vous étiez assisté d’un professionnel lors de la réception. Retrouvez les autres points de vigilance dans nos 10 pièges juridiques à éviter en CCMI. Si votre constructeur fait défaut avant la fin du chantier, voyez le rôle de la garantie de livraison CCMI.

N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec Maître PAUMIER afin d’étudier votre projet, qu’il soit au stade de la réflexion, en phase d’être livré ou déjà livré. Une solution d’anticipation ou de résolution de vos difficultés pourra être mise en place.

Article rédigé avec la participation de Saad CHAWKI, stagiaire Master 2 au sein du Cabinet de Maître Charles PAUMIER