Le cadre général

L’article R. 231-7, I du Code de la construction et de l’habitation dispose que :

« Le pourcentage maximum du prix convenu, exigible aux différents stades de la construction d’après l’état d’avancement des travaux, est fixé, par application du troisième alinéa de l’article L. 242-2, de la manière suivante :

15 % à l’ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement celui du dépôt de garantie ;

25 % à l’achèvement des fondations ;

40 % à l’achèvement des murs ;

60 % à la mise hors d’eau ;

75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air ;

95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs. »

Les versements intermédiaires ne sont pas pratiqués en CCMI.

Avant l’ouverture du chantier

Toutefois, si le constructeur dispose d’une garantie de remboursement, il peut exiger des versements avant l’ouverture du chantier.

L’article R. 231-8 du CCH prévoit les cas dans lesquels cette garantie à vocation à jouer :

« I.-Lorsque le contrat n’a pas stipulé un dépôt de garantie conforme à l’article L. 231-4-III, il prévoit un paiement n’excédant pas 5 p. 100 du prix convenu de la construction au jour de la signature ainsi qu’un paiement n’excédant pas 5 p. 100 dudit prix à la délivrance du permis de construire. En ce cas une attestation de garantie de remboursement est annexée au contrat.

II.-La garantie de remboursement est constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d’assurance agréés à cet effet.

La garantie est donnée :

1. Pour le cas où le contrat ne peut être exécuté faute de réalisation des conditions suspensives dans le délai prévu ;

2. Pour le cas où le chantier n’est pas ouvert à la date convenue ;

3. Pour le cas où le maître de l’ouvrage exerce la faculté de rétractation prévue à l’article L. 271-1.

Cette garantie prend fin à la date d’ouverture du chantier. »

Le solde du prix

L’article R. 231-7, II du Code de la construction et de l’habitation dispose que :

« II.- Le solde du prix est payable dans les conditions suivantes :

1. Lorsque le maître de l’ouvrage se fait assister, lors de la réception, par un professionnel mentionné à l’article L. 231-8, à la levée des réserves qui ont été formulées à la réception ou, si aucune réserve n’a été formulée, à l’issue de la réception ;

2. Lorsque le maître de l’ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel pour la réception, dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception, si aucune réserve n’a été formulée, ou, si des réserves ont été formulées, à la levée de celles-ci.

Dans le cas où des réserves sont formulées, une somme au plus égale à 5 % du prix convenu est, jusqu’à la levée des réserves, consignée entre les mains d’un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal judiciaire. »

Lors de la réception, deux hypothèses doivent donc être distinguées.

  • Le solde de prix sera immédiatement exigible si le maître de l’ouvrage s’est fait assister d’un professionnel et qu’aucune réserve n’a été émise. C’est deux conditions sont cumulatives. Attention, il doit s’agir d’un expert mentionné à l’article L. 231-8 du CCH, c’est-à-dire un « professionnel habilité en application de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 précitée ou des articles L. 125-1 et suivants ou par tout autre professionnel de la construction titulaire d’un contrat d’assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission ».

Bien entendu, si des réserves ont été mises par le maître de l’ouvrage assisté d’un professionnel lors des opérations de réception, le solde du prix ne sera pas exigible jusqu’à la levée des réserves et devra être consigné.

  • Lorsque le maître de l’ouvrage n’est pas assisté d’un professionnel lors des opérations de réception les choses sont simples. Le solde du prix ne peut jamais être exigible le jour de la réception, même en l’absence de réserve. La raison en est simple, le maître de l’ouvrage n’étant pas assisté d’un professionnel le jour des opérations de réception, 8 jours supplémentaires lui sont accordés pour émettre des réserves. Le solde du prix ne peut être demandé qu’après l’écoulement de ce délai supplémentaire de 8 jours et en l’absence de réserve. Là encore, en cas de réserves, le solde du prix devra être consigné jusqu’à la levée de celles-ci.

Article rédigé avec la participation d’Amaury BALLESTER, élève avocat.

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