Pénalités pour non-levée des réserves en VEFA
Dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), la remise des clés du bien marque une étape cruciale. Pourtant, il arrive que des défauts ou malfaçons soient relevés à la livraison. Ces anomalies, consignées dans le procès-verbal de livraison sous forme de réserves, doivent être levées par le promoteur dans des délais raisonnables. En cas de non-levée des réserves, l’acheteur n’est pas sans recours (article 1642-1 code civil). Il peut, dans certaines conditions, engager la responsabilité du vendeur et obtenir des pénalités pour non-levée des réserves en VEFA.
VEFA et réserves : rappels juridiques essentiels
Qu’est-ce qu’une VEFA ?
La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est un contrat par lequel l’acquéreur devient propriétaire du bien au fur et à mesure de la construction. La livraison intervient une fois l’immeuble achevé, même si des imperfections peuvent subsister.
Que sont les réserves à la livraison ?
Lors de la remise des clés, l’acquéreur peut émettre des réserves s’il constate :
- Des défauts de conformité (par rapport au contrat ou aux plans)
- Des malfaçons ou des travaux inachevés
Ces réserves doivent figurer dans le procès-verbal de livraison. Le promoteur dispose alors d’un délai, en principe raisonnable (souvent 30 jours), pour y remédier.
Non-levée des réserves : quels recours pour l’acquéreur ?
Mise en demeure : première étape obligatoire
En l’absence de levée des réserves dans les délais, l’acquéreur doit adresser au promoteur une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception. Ce courrier vise à fixer un ultime délai pour la réalisation des travaux.
Pénalités en cas d’inexécution persistante
Si le vendeur-promoteur ne réagit toujours pas, plusieurs actions sont envisageables :
- Retenue sur le solde du prix : si une retenue a été prévue (ex. : 5 %), elle peut être conservée jusqu’à la levée complète des réserves
- Demande de dommages et intérêts : pour compenser le préjudice subi (ex. : impossibilité d’habiter ou de louer le bien)
- Exécution forcée en nature : le juge peut ordonner la réalisation des travaux par le promoteur, voire autoriser l’acquéreur à les faire exécuter aux frais de celui-ci
Pénalités contractuelles : sont-elles automatiques ?
La clause pénale dans le contrat de VEFA
Certains contrats de VEFA prévoient une clause pénale applicable en cas de non-respect des obligations du promoteur, notamment la levée des réserves. Cette clause fixe à l’avance le montant de l’indemnisation due à l’acquéreur.
🔍 Exemple : 100 € par jour de retard dans la levée des réserves au-delà de 30 jours après la livraison.
L’article 1642-1 du Code civil : un fondement essentiel en cas de réserves non levées
La non-levée des réserves dans le cadre d’une VEFA doit également être abordée sous l’angle de la garantie légale de conformité prévue à l’article 1642-1 du Code civil :
« Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.
Il reste tenu de ces vices ou défauts s’il n’a pas été procédé à une réception des travaux ou si l’acquéreur les a dénoncés dans le délai d’un mois après la prise de possession.
Dans ce cas, il peut être procédé à leur réparation dans un délai d’un an à compter de la dénonciation par l’acquéreur. »
Un délai de forclusion d’un an à compter de la livraison
Ce texte instaure une garantie légale spécifique applicable aux immeubles vendus en l’état futur d’achèvement. Lorsqu’un défaut est apparent à la livraison ou dans le mois qui suit la remise des clés, l’acquéreur dispose d’un délai d’un an à compter de sa dénonciation pour agir.
🔔 Attention : passé ce délai d’un an, l’acquéreur est forclos. Il ne pourra plus obtenir réparation, même si le défaut persiste.
Conseils pratiques pour l’acquéreur VEFA
- Conservez une preuve écrite des échanges avec le promoteur
- Prenez des photos des défauts constatés, par un huissier
- Faites appel à un expert indépendant si nécessaire, notamment si le promoteur refuse de prendre en compte certaines réserves
- Consultez un avocat en droit immobilier en cas de blocage
N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec Maître PAUMIER afin d’étudier votre situation. Une solution d’anticipation ou de résolution de vos difficultés pourra être mise en place.
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FAQ VEFA
Peut-on consigner les 5% au moment de la livraison du bien en VEFA?
Il est possible de consigner les 5% restant dus, de préférence entre les mains d'un tiers (Caisse de dépôt et consignation).
Le promoteur doit donner son accord pour la consignation. A défaut d'accord, l'acquéreur commet une faute et peut se voir condamner au paiement de pénalités de retard et dommages et intérêts.
La consignation peut être demandée devant le Juge, si les conditions sont respectées (notamment en présence d'un défaut de conformité substantiel).
Peut-on ajouter des réserves après la livraison du bien ?
Lors de la livraison du bien en VEFA, l'acquéreur doit indiquer tous les défauts qu'il constate.
En outre, il dispose d'un délai d'un mois pour ajouter des réserves complémentaires.
Conseils pour une bonne communication avec le promoteur
Lorsque vous échangez avec le promoteur par téléphone, n'hésitez pas à doubler votre appel d'un email qui récapitule la discussion.
En outre, lorsque vous envoyez un courrier en recommandé, indiquez dans le courrier le n° du recommandé.