Les dispositions de la Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) sont particulières et ne doivent pas être confondues avec celles régissant les autres contrats de construction. Cette affirmation est particulièrement vraie s’agissant des modalités de consignation du solde du prix au moment de la livraison du bien immobilier.

L’article R.261-14 du Code de la construction et de l’habitation prévoit la possibilité de consigner le solde du prix :

« Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat. »

Si cette possibilité est offerte à l’acquéreur, elle doit néanmoins répondre à certaines conditions.

Que faut-il entendre par achèvement en VEFA ?

En VEFA, l’achèvement entendu au sens de l’article R.261-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) permet au promoteur immobilier de demander la perception de 95% du prix.

Or, il n’est pas rare qu’arrivé à ce stade, le bien acquis en VEFA comporte des désordres et/ou des non-conformités. Ces différentes difficultés sont généralement observées lors de la visite dite de cloison ou de pré-livraison.

L’acquéreur peut alors légitimement se demander s’il peut consigner le solde de prix de vente correspondant à 5% dans l’attente de la levée de l’ensemble des réserves émises au procès-verbal de livraison.

Est-il possible de consigner le solde de 5% en VEFA ?

Aussi étonnant que cela puisse paraître, le Code de la construction et de l’habitation n’organise par la procédure de constatation de l’achèvement entre l’acquéreur et le promoteur.

Il en résulte qu’il faut se référer au formalisme prévu dans l’acte authentique de vente. Il s’agit donc essentiellement d’une procédure conventionnelle.

Ce n’est qu’en cas de désaccord des parties sur la réalité de l’achèvement que la Cour de cassation transpose la procédure de l’article R. 261-2 initialement prévue pour la vente à terme.

Néanmoins, l’article R. 261-1 in fine du CCH prévoit que : « La constatation de l’achèvement n’emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l’acquéreur tient de l’article 1642-1 du code civil, reproduit à l’article L. 261-5 du présent code, et de l’article L. 242-1 du code des assurances ».

Ensuite, l’article R. 261-14 du Code de la construction et de l’habitation prévoit s’agissant des ventes d’immeubles à construire que « le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat ».

L’article R. 261-14 vise donc expressément et exclusivement les non-conformités.

Que faut-il entendre par « non-conformité » en VEFA ?

Une non-conformité doit s’entendre comme une discordance entre la réalité d’une prestation et les termes du contrat de VEFA, définis dans la notice descriptive.

Il ne s’agit donc pas nécessairement d’une malfaçon.

A titre d’exemple, le promoteur a pu poser des menuiseries en bois au lieu de menuiseries en aluminium qui étaient initialement prévues au contrat, dans la notice descriptive.

Il n’y a dans cet exemple aucune malfaçon dans la pose des menuiseries mais ce n’est tout simplement pas ce qui était prévu au contrat.

D’ailleurs, une malfaçon qui ne serait pas constitutive d’une non-conformité ne permet pas de consigner le solde du prix. Cela n’empêche bien sûr pas que cette malfaçon soit portée en réserve sur le procès-verbal de livraison.

Quelques exemples de défauts de conformité en VEFA permettant la consignation du solde :

  • Couleur de la peinture différente de celle prévue,
  • Mise en place d’une baignoire à la place d’une douche,
  • Emplacement de cloison non respecté,
  • Hauteur sous plafond plus basse que prévue,
  • Mise en place d’un parquet flottant à la place d’un parquet massif,
  • Marque de robinetterie différente de celle prévue,
  • Présence d’un soffite dans la salle de bain, réduisant la hauteur sous plafond…

Où faire cette consignation en VEFA ?

Sauf à ce que l’acte authentique ait prévu que celle-ci doive impérativement se faire entre les mains du notaire, il est recommandé d’effectuer cette consignation auprès de la Caisse des dépôts et consignations et d’en justifier auprès du promoteur.

Vous devrez être en possession du procès-verbal de livraison pour pouvoir consigner le solde des 5%.

Une nécessaire analyse de la situation au cas par cas

Il faut donc être très précis lorsque l’on envisage de consigner le solde de prix en VEFA et déterminer si oui ou non il s’agit d’une non-conformité, ce qui n’est pas toujours évident.

Dans ce cadre l’assistance d’un avocat peut être un précieux recours pour vous aider à analyser plus finement la situation et éviter de procéder à une consignation qui pourrait se révéler abusive et se retourner contre vous.

Afin d’éviter cet écueil, l’assistance d’un avocat expert en droit de la construction est fortement recommandée.

Le cabinet de Me Charles PAUMIER se tient à votre disposition.

Article rédigé avec la participation d’Amaury BALLESTER, élève avocat.

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