CCMI : 10 clauses et omissions à risque — ce qu’un avocat vérifie avant signature

Le Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est certainement le contrat le plus protecteur pour faire construire sa maison. En effet, le contrat d’entreprise ou le contrat d’architecte sont loin d’apporter le même niveau de sécurité juridique. Cela dit, il est opportun pour le futur maître de l’ouvrage de cerner au mieux les garanties qu’apporte le contrat de CCMI. En outre, faire contrôler la régularité du contrat de CCMI avant de le signer peut s’avérer judicieux afin d’éviter tout problème ultérieurement.

Pourquoi le CCMI est le contrat le plus protecteur pour faire construire ?

Le CCMI se distingue des autres contrats permettant de faire construire sa maison principalement en raison de l’existence d’une garantie de livraison obligatoire. Cette garantie permet au maître de l’ouvrage d’être assuré de voir sa maison terminée en cas de défaillance du constructeur.

Le CCMI dispose ainsi d’un important régime d’ordre public qui impose des mentions obligatoires et prohibe certaines clauses au sein du contrat afin de protéger l’accédant à la propriété.

Le code de la construction et de l’habitation (L. 231-2) prévoit ainsi que le CCMI doit comporter notamment la désignation du terrain, la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire, le coût du bâtiment à construire, la date d’ouverture du chantier, ou encore le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison.

Attention, cette liste est loin d’être exhaustive et les dispositions du Code de la construction et de l’habitation sont régulièrement modifiées afin de prendre en compte de nouvelles exigences réglementaires (études géotechniques, préfabrication …).

Les constructeurs qui ne disposent pas de service juridique intégré peuvent donc facilement passer à côté d’une modification des textes, et cela au détriment du maître de l’ouvrage.

CCMI : quand les constructeurs ne respectent pas leurs obligations légales

Le CCMI est à ce point protecteur du maître de l’ouvrage que certains constructeurs décident de s’écarter de leurs obligations légales, parfois par simple « manque de maîtrise de la réglementation ».

Ainsi, la DGCCRF sanctionne encore régulièrement des constructeurs de maisons individuelles qui ne respectent pas leurs obligations légales.

Il faut toutefois relever que les sanctions sont relativement clémentes envers les constructeurs. Sur les 285 entreprises contrôlées, 158 ont été l’objet de suites par les services d’enquête (55% des contrôles). Selon la gravité des constats, les enquêteurs de la DGCCRF ont pris des mesures pédagogiques, correctives ou répressives, en l’occurrence : 87 avertissements, 56 injonctions, 31 procès-verbaux pénaux, 1 procès-verbal administratif, 1 procédure au civil.

Face à ce constat, et eu égard à l’investissement financier important que représente la construction d’une maison, il est vivement recommandé aux maîtres de l’ouvrage de faire réaliser un audit juridique du contrat par un avocat avant sa signature afin de s’assurer de sa conformité aux dispositions protectrices du Code de la construction et de l’habitation.

L’avocat saisi pourra ainsi alerter le maître de l’ouvrage notamment en cas :

• absence de contrat écrit ou en nombre insuffisant
• absence du document précontractuel d’information
• risque de perception par le constructeur d’une somme avant la signature du contrat
• absence de garantie de livraison (article L. 231-6 du CCH)
• absence de garantie de dommages-ouvrage
• absence de garantie décennale  
• absence d’étude géotechnique
• échéancier des appels de fonds irréguliers (article R. 231-7 du CCH)
• formalisme erroné s’agissant du délai de rétractation
• notice d’information non conforme au modèle type

Outre l’absence de mentions obligatoires (L. 231-2 CCH), l’avocat pourra également alerter le maître de l’ouvrage en cas de présence de clauses illicites.

Par exemple, le Code de la construction et de l’habitation prohibe les clauses interdisant au maître d’ouvrage de visiter le chantier la possibilité de visiter le chantier préalablement à chaque échéance des paiements et à la réception des travaux ou encore les clauses qui subordonnent la remise des clés au paiement intégral du prix (article L. 231-3 du CCH).

Les 10 pièges juridiques à identifier dans un CCMI avant signature

Voici les dix points critiques qu’un avocat spécialisé en droit de la construction examine systématiquement lors de l’audit d’un CCMI.

Piège n°1 — Les versements anticipés avant signature du contrat

La loi interdit formellement au constructeur de percevoir toute somme avant la signature du CCMI (article L. 231-6 CCH). Pourtant, certains constructeurs sollicitent le paiement d’une « étude de sol » ou d’une « réservation » en amont. Ces pratiques sont illicites : le coût de toute étude préliminaire doit être intégré dans le prix forfaitaire du contrat.

Piège n°2 — L’absence ou la non-conformité de la garantie de livraison

C’est la garantie la plus importante du CCMI. Elle oblige le garant (généralement un établissement bancaire ou une compagnie d’assurance) à financer l’achèvement du chantier en cas de défaillance du constructeur. Son absence ou sa non-conformité prive le maître de l’ouvrage de sa protection essentielle. Il convient de vérifier l’identité du garant et la validité de son habilitation.

Piège n°3 — Un échéancier des appels de fonds irrégulier

L’article R. 231-7 du CCH fixe des plafonds stricts à chaque étape de la construction : 15 % à l’ouverture du chantier, 25 % à l’achèvement des fondations, 40 % à la mise hors d’eau, 60 % à la mise hors d’air, 75 % à l’achèvement des cloisons, 95 % à l’achèvement des travaux, et 5 % seulement à la réception — ce solde pouvant être consigné en cas de réserves. Tout échéancier qui anticipe ou dépasse ces seuils est illicite. Pour aller plus loin, consultez notre article sur le prix ferme et définitif en CCMI et les conditions strictes dans lesquelles il peut être révisé

Piège n°4 — L’absence ou la non-conformité de la notice descriptive

Le contrat doit être accompagné d’une notice descriptive conforme au modèle-type réglementaire, détaillant l’ensemble des caractéristiques techniques du bâtiment : matériaux, équipements, branchements. Une notice vague ou incomplète laisse la porte ouverte à des travaux « supplémentaires » facturés ultérieurement, notamment pour les travaux réservés au maître de l’ouvrage.

Piège n°5 — Les travaux réservés mal chiffrés ou sous-estimés

Le CCMI peut prévoir des travaux que le maître de l’ouvrage s’engage à réaliser lui-même. Ces travaux doivent être chiffrés dans le contrat même si le maître de l’ouvrage les prend en charge. Une sous-estimation volontaire par le constructeur — pour afficher un prix global attractif — peut entraîner un surcoût considérable et des difficultés de financement.

Piège n°6 — La clause interdisant ou restreignant la visite du chantier

L’article L. 231-3 du CCH prohibe expressément les clauses limitant le droit du maître de l’ouvrage à visiter le chantier avant chaque appel de fonds et à la réception des travaux. Toute clause qui impose un préavis excessif ou restreint ce droit est réputée non écrite. C’est pourtant une clause que l’on rencontre encore régulièrement dans les contrats.

Piège n°7 — La clause subordonnant la remise des clés au paiement intégral

Autre clause expressément prohibée par l’article L. 231-3 du CCH : celle qui conditionne la remise des clés au règlement total du prix. Le maître de l’ouvrage a le droit de consigner le solde de 5 % en cas de réserves à la réception. Toute clause qui écarte cette possibilité est illicite.

Piège n°8 — Le formalisme erroné du délai de rétractation

Le maître de l’ouvrage bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant le contrat (article L. 271-1 CCH). Si le formalisme de cette notification est incorrect — absence de lettre recommandée, délai mal calculé, contenu de la lettre incomplet — le délai de rétractation ne court pas valablement, ce qui fragilise l’ensemble de la relation contractuelle.

Piège n°9 — L’absence d’étude géotechnique

Depuis la loi ELAN et le décret du 22 octobre 2020, une étude géotechnique préalable (étude G1) est obligatoire dans les zones exposées au phénomène de retrait-gonflement des argiles, et une étude G2 doit être fournie par le constructeur dans ces mêmes zones. Son absence peut entraîner des désordres structurels importants (fissures, affaissements) difficiles à imputer au constructeur si les obligations réglementaires n’ont pas été respectées.

Piège n°10 — L’absence de garantie dommages-ouvrage

Bien que la souscription d’une assurance dommages-ouvrage soit obligatoire pour le maître de l’ouvrage (article L. 242-1 du Code des assurances), certains constructeurs n’attirent pas l’attention de leurs clients sur cette obligation. Sans cette assurance, en cas de sinistre relevant de la garantie décennale, le maître de l’ouvrage devra financer lui-même les réparations puis se retourner contre le constructeur — procédure longue et coûteuse.

Faire vérifier son CCMI par un avocat avant signature : pourquoi c’est indispensable ?

L’audit juridique préalable par un avocat est une bonne pratique pour aborder sereinement ce projet immobilier. À l’instar d’un traitement préventif, il évitera certainement un traitement curatif plus lourd en cours de chantier.

En effet, l’avocat est rompu à la sécurisation de vos intérêts. Il pourra vous prodiguer des conseils sur mesure contrairement aux nombreux forums de discussion que l’on trouve sur internet et dont la lecture ne fera qu’accroître vos appréhensions.

Un CCMI bien rédigé est une excellente protection contre les mauvaises surprises et la part d’aléa que comporte toute opération de construction.  

N’hésitez pas à prendre contact avec un avocat maîtrisant ce type de contrat.

Maître Charles PAUMIER peut vous assister dans le cadre de cet audit juridique afin de sécuriser au mieux vos intérêts.

Régulièrement, le cabinet de Maître PAUMIER est amené à intervenir dans toute la France en matière de CCMI aux cotés des maîtres de l’ouvrage. Etant lui même aussi avocat de constructeur CCMI dans la région de Bordeaux, il est ainsi particulièrement informé des obligations des constructeurs.

Ce que contrôle concrètement un avocat CCMI

• Assistance juridique tout au long de la construction, jusqu’à la levée des réserves
• Demande de règlement des pénalités de retard de livraison avant la remise des clés
• Prise en charge de travaux en cours de construction, contestation d’avenants
• Intervention du garant

Article rédigé avec la participation d’Amaury BALLESTER, élève avocat