10 pièges juridiques à éviter en CCMI

Le Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est certainement le contrat le plus protecteur pour faire construire sa maison. En effet, le contrat d’entreprise ou le contrat d’architecte sont loin d’apporter le même niveau de sécurité juridique. Cela dit, il est opportun pour le futur maître de l’ouvrage de cerner au mieux les garanties qu’apporte le contrat de CCMI. En outre, faire contrôler la régularité du contrat de CCMI, avant de le signer peut s’avérer judicieux afin d’éviter tout problème ultérieurement.

Le CCMI, un contrat protecteur du maître de l’ouvrage

Le CCMI se distingue des autres contrats permettant de faire construire sa maison principalement en raison de l’existence d’une garantie de livraison obligatoire. Cette garantie permet au maître de l’ouvrage d’être assuré de voir sa maison terminée en cas de défaillance du constructeur.

Le CCMI dispose ainsi d’un important régime d’ordre public qui impose des mentions obligatoires et prohibe certaines clauses au sein du contrat afin de protéger l’accédant à la propriété.

Le code de la construction et de l’habitation (L. 231-2) prévoit ainsi que le CCMI doit comporter notamment la désignation du terrain, la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire, le coût du bâtiment à construire, la date d’ouverture du chantier, ou encore le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison.

Attention, cette liste est loin d’être exhaustive et les dispositions du Code de la construction et de l’habitation sont régulièrement modifiées afin de prendre en compte de nouvelles exigences réglementaires (études géotechniques, préfabrication …).

Les constructeurs qui ne disposent pas de service juridique intégré peuvent donc facilement passer à côté d’une modification des textes, et cela au détriment du maître de l’ouvrage.

Le CCMI, une protection à vérifier

Le CCMI est à ce point protecteur du maître de l’ouvrage que certains constructeurs décident de s’écarter de leurs obligations légales, parfois par simple « manque de maîtrise de la réglementation ».

Ainsi, la DGCCRF sanctionne encore régulièrement des constructeurs de maisons individuelles qui ne respectent pas leurs obligations légales.

Il faut toutefois relever que les sanctions sont relativement clémentes envers les constructeurs. Sur les 285 entreprises contrôlées, 158 ont été l’objet de suites par les services d’enquête (55% des contrôles). Selon la gravité des constats, les enquêteurs de la DGCCRF ont pris des mesures pédagogiques, correctives ou répressives, en l’occurrence : 87 avertissements, 56 injonctions, 31 procès-verbaux pénaux, 1 procès-verbal administratif, 1 procédure au civil.

Face à ce constat, et eu égard à l’investissement financier important que représente la construction d’une maison, il est vivement recommandé aux maîtres de l’ouvrage de faire réaliser un audit juridique du contrat par un avocat avant sa signature afin de s’assurer de sa conformité aux dispositions protectrices du Code de la construction et de l’habitation.

L’avocat saisi pourra ainsi alerter le maître de l’ouvrage notamment en cas :

• absence de contrat écrit ou en nombre insuffisant
• absence du document précontractuel d’information
• risque de perception par le constructeur d’une somme avant la signature du contrat
• absence de garantie de livraison (article L. 231-6 du CCH)
• absence de garantie de dommages-ouvrage
• absence de garantie décennale  
• absence d’étude géotechnique
• échéancier des appels de fonds irréguliers (article R. 231-7 du CCH)
• formalisme erroné s’agissant du délai de rétractation
• notice d’information non conforme au modèle type

Outre l’absence de mentions obligatoires (L. 231-2 CCH), l’avocat pourra également alerter le maître de l’ouvrage en cas de présence de clauses illicites.

Par exemple, le Code de la construction et de l’habitation prohibe les clauses interdisant au maître d’ouvrage de visiter le chantier la possibilité de visiter le chantier préalablement à chaque échéance des paiements et à la réception des travaux ou encore les clauses qui subordonnent la remise des clés au paiement intégral du prix (article L. 231-3 du CCH).

L’opportunité de recourir à un avocat avant la signature du CCMI

L’audit juridique préalable par un avocat est une bonne pratique pour aborder sereinement ce projet immobilier. À l’instar d’un traitement préventif, il évitera certainement un traitement curatif plus lourd en cours de chantier.

En effet, l’avocat est rompu à la sécurisation de vos intérêts. Il pourra vous prodiguer des conseils sur mesure contrairement aux nombreux forums de discussion que l’on trouve sur internet et dont la lecture ne fera qu’accroître vos appréhensions.

Un CCMI bien rédigé est une excellente protection contre les mauvaises surprises et la part d’aléa que comporte toute opération de construction.  

N’hésitez pas à prendre contact avec un avocat maîtrisant ce type de contrat.

Maître Charles PAUMIER peut vous assister dans le cadre de cet audit juridique afin de sécuriser au mieux vos intérêts.

Régulièrement, le cabinet de Maître PAUMIER est amené à intervenir dans toute la France en matière de CCMI aux cotés des maîtres de l’ouvrage. Etant lui même aussi avocat de constructeur CCMI dans la région de Bordeaux, il est ainsi particulièrement informé des obligations des constructeurs.

Exemples d’intervention d’un avocat CCMI

• Assistance juridique tout au long de la construction, jusqu’à la levée des réserves
• Demande de règlement des pénalités de retard avant la remise des clés
• Prise en charge de travaux en cours de construction, contestation d’avenants
• Intervention du garant

Article rédigé avec la participation d’Amaury BALLESTER, élève avocat