Transaction immobilière et vice caché

Dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier, la découverte d’un vice caché est toujours préoccupante. Avant de vous lancer dans une action judiciaire contre le vendeur, l’agent immobilier ou encore le notaire, il est conseillé de prendre attache dans les meilleurs délais avec un avocat maitrisant le contentieux des vices cachés en matière immobilière.

La garantie légale des vices ou défauts cachés est un point extrêmement important et litigieux dans le cadre des ventes immobilières.

La définition du vice caché

Le vice caché est défini de manière très précise par la loi dans le code civil et son application dans le cadre d’un litige immobilier requiert une grande vigilance de l’avocat.

La garantie des vices cachés est définie par les articles 1641 à 1649 du code civil.

L’article 1641 du Code civil dispose :

« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

Ainsi, le vice caché est un défaut inhérent à la chose qui la rend impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminue son usage au point qu’en en ayant connaissance, l’acquéreur ne l’aurait pas achetée ou du moins à un prix moins important.

Exemples de vices cachés :

• défaut et fuite dans la couverture / toiture
• humidité dans les murs, défaut d’étanchéité
• fissure derrière un placoplâtre
• caractère inondable du terrain, de la maison
• termites, mérules
• bruits de voisinage
• fuite dans une piscine
• fragilité des fondations rendant l’immeuble inhabitable
• insalubrité
• nuisances sonores
• défaut de raccordement de la maison au réseau collectif d’assainissement
• l’inconstructibilité du terrain vendu comme présentant une certaine constructibilité
• pollution d’un terrain
• présence d’amiante sur les revêtements de sol et les cloisons
• Installation électrique non conforme

Les conditions de la garantie des vices cachés

Le vice caché est défini par l’application cumulative de trois conditions :

• Gravité du vice
  Le vice doit rendre la chose vendue impropre à sa destination.  Le défaut doit être suffisamment sérieux pour que l’usage habituel de la chose en soit affecté et perturbé.
• Vice caché
  Le vice ne doit pas être connu par l’acquéreur. Ainsi il ne doit pas être apparent pour l’acquéreur
• Antériorité à l’achat
  Le vice doit être antérieur à la date de vente du bien immobilier

Pour agir dans le cadre de la garantie des vices cachés, l’acquéreur devra démontrer ces trois conditions cumulatives.

Le vendeur pourra se défendre principalement en démontrant que le vice n’était pas caché, soit parce qu’il était apparent, soit parce qu’il était connu de l’acheteur.

Il est recommandé de faire appel à un avocat en droit immobilier pour déterminer les moyens de preuve les plus probants (constat d’huissier, expertise amiable ou judiciaire).

Le juge vérifiera si les acquéreurs pouvaient se rendre compte de l’état réel de la maison, par les visites qu’ils ont faites et l’information reçue à l’occasion de la vente.

Exemple des fissures dans une zone argile :
Des fissures étaient visibles au moment de la visite MAIS n’étaient pas de nature à permettre à un acquéreur profane de se rendre compte de la faiblesse des fondations. L’expert M. S. écrit à ce propos que « la nature des désordres et surtout leur niveau d’importance ne pouvaient pas être perçus par un profane » 
Ce n’est donc pas en réalité la nature du terrain, ni l’aspect de la maison, tous éléments connus des acquéreurs lors de la vente, qui constituent le vice majeur affectant l’immeuble, mais bien l’insuffisance de ses fondations, cause première des fissures et lézardes constatées par l’expert, provoquées par les mouvements du sol auxquels la structure trop légère du bâtiment ne peut pas efficacement résister.
En ce sens, il y a lieu de considérer que le bien vendu était affecté lors de la vente d’un vice caché aux acquéreurs, consistant dans la faiblesse des fondations de l’immeuble.

En outre, le vendeur pourra se défendre en invoquant l’existence d’une clause d’exonération de la garantie des vices cachés. Cette clause est habituellement insérée dans les actes de vente, bien qu’elle ne soit pas obligatoire. L’acquéreur devra démontrer une condition supplémentaire : la connaissance du vice par le vendeur.

L’action en garantie des vices cachés

Avant 2005,  cette action devait être réalisée à bref délai, c’est-à-dire environ six mois à un an après la date d’achat. Le législateur est intervenu pour assouplir les conditions et diminuer le rejet des recours.

L’acheteur dispose d’un délai de deux ans pour exercer une action contre le vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés, et ce à compter de la découverte du vice.

Attention, l’envoi d’une mise en demeure par recommandé ne suffit pas à enclencher l’action en garantie des vices cachés. Il est nécessaire de lancer une procédure judiciaire pour obtenir une indemnisation du préjudice.
L’organisation d’une expertise amiable n’interrompt pas les délais.
Seules les assignations devant un Tribunal (en référé ou au fond) ou une mesure de médiation / conciliation peuvent interrompre le délai de prescription de deux ans.

Si le demandeur arrive à démontrer l’existence d’un vice caché, il peut demander un dédommagement,

• soit en sollicitant la résolution de la vente. L’acquéreur opte pour le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix. Il s’agit de l’exercice de l’action rédhibitoire.
• soit en demandant une réduction proportionnelle du prix de vente, tout en gardant la chose. Il s’agit de l’exercice de l’action estimatoire

Si l’acheteur arrive à démontrer que le vendeur connaissait l’existence du vice caché, il pourra demander en plus un dédommagement correspondant à la faute du vendeur.

Outre le vendeur, il est aussi possible de mettre en cause l’agent immobilier. Attention, il sera néanmoins nécessaire de démontrer que l’agent immobilier avait connaissance du vice et qu’il ne l’a pas relaté lors des visites.

Pourquoi se faire assister par un avocat expert en immobilier construction ?

Il est conseillé de se faire assister d’un expert technique en bâtiment lors de l’achat du bien.

En cas de découverte d’un vice, ne réalisez pas de travaux pour réparer le vice. En effet, il ne sera plus possible de réaliser les investigations nécessaires pour démontrer si le vice était antérieur à la vente.

L’avocat expert en immobilier construction pourra, par son expérience, vous indiquer s’il est opportun de lancer une procédure en vice caché contre le vendeur ou vous conseiller de renoncer à une telle procédure faute d’éléments de preuve suffisants.

Il est donc nécessaire de contacter un avocat aguerri dans la procédure en vice caché pour évaluer ces préjudices.

Afin de préserver au mieux vos droits, que vous soyez acquéreur ou vendeur, il est conseillé de prendre contact dès la connaissance du litige lié au vice caché.
Maître Charles PAUMIER est disposé à vous guider au mieux dans votre projet immobilier ou vous assister dans le cadre d’une procédure en garantie des vices cachés, que ce soit à Bordeaux ou dans l’ensemble du territoire national.