Les transactions immobilières ne doivent pas être prises à la légère. Signer rapidement un compromis de vente pour un bien « coup de cœur » peut être lourd de conséquences. Il est ainsi important de privilégier la réflexion et l’analyse des pièces sans se précipiter. Malgré cela, il peut arriver qu’un acquéreur d’un bien immobilier souhaite se rétracter. Est-il possible pour l’acquéreur ou le vendeur de se rétracter ou annuler la vente immobilière ? Si oui, à quelles conditions ?

I. La possibilité de se rétracter d’une vente immobilière

Tout d’abord, il est nécessaire de savoir que la loi permet de se rétracter d’une vente immobilière.

En effet, après la signature de la promesse de vente ou du compromis de vente, tout acheteur particulier bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours durant lequel il peut choisir de renoncer à son achat.

Il peut exercer son droit de rétractation sans motiver sa demande et sans avoir à payer de pénalités.

Concernant le vendeur, il ne bénéficie d’aucun délai de rétractation, que ce soit dans le cadre d’un compromis de vente ou d’une promesse unilatérale de vente

En ce sens, l’article 1113 du code civil dispose que « le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager ».

De ce fait, si l’offre d’achat permet à l’acquéreur de réserver le bien, il peut toutefois se désister durant son délai de rétractation dont il bénéficie.

Si le vendeur a accepté l’offre de l’acheteur, il est pleinement engagé auprès de celui-ci et ne peut se rétracter.

Pour approfondir l’étude de la question du désistement des parties, il est nécessaire de distinguer la promesse unilatérale de vente du compromis de vente.

1.1 La promesse unilatérale de vente

La promesse de vente est un acte par lequel le vendeur s’engage auprès de l’acheteur à lui vendre son bien à un prix déterminé.

Elle est définie à l’alinéa 1 de l’article 1124 du code civil :

« La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. »

Seul le vendeur s’oblige à vendre.

L’acheteur est le bénéficiaire de la promesse et se réserve d’acheter ou non. Pour sécuriser le projet d’achat, il verse au promettant une indemnité d’immobilisation en principe égale à 10% du prix de vente.

Cette indemnité viendra en déduction du prix, si la vente se réalise. A contrario, si le bénéficiaire décide de ne pas acheter dans le délai qui lui a été imparti pour lever l’option (généralement 2 à 3 mois), elle sera perdue par lui.

Le promettant peut-il se rétracter avant la levée d’option du bénéficiaire ?

Position initiale de la Cour de cassation

Depuis un arrêt du 15 Décembre 1993, la position de la Cour de cassation est restée plutôt constante en refusant toute exécution forcée en cas de rétractation du promettant avant la levée d’option par le bénéficiaire, avec toutefois une évolution dans les fondements sur lesquels elle s’appuie pour justifier sa solution. (Civ. 3e, 15 déc. 1993, n° 91-10.999)

Dans un arrêt du 6 décembre 2018, cette position de la Cour a encore été confirmée. (Cass. 3e civ. 6 décembre 2018, n°17-21.170)

En effet, la Cour de cassation considère que tant que les bénéficiaires n’avaient pas déclaré acquérir en levant l’option, l’obligation du promettant ne restait qu’une obligation de faire. Ainsi, la levée d’option par le bénéficiaire de la promesse, postérieurement à la rétractation du promettant, excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir. Seuls des dommages et intérêts étaient alors octroyés au bénéficiaire de la promesse de vente.

Revirement de jurisprudence

Par arrêt du 23 juin 2021, la Cour de cassation a procédé à un revirement de jurisprudence.

Après signature d’une promesse de vente, il n’est désormais plus possible pour le vendeur de se rétracter. (Cass. 3e civ., 23 juin 2021, n° 20-17.554)

Telle est la nouvelle position de la Cour de cassation pour les faits antérieurs à l’ordonnance du 10 Février 2016, qui vient harmoniser le régime de la promesse unilatérale de vente au cas de rétractation avant la levée d’option.

C’est lorsqu’elle est saisie pour la même affaire le 23 Juin 2021, que la Cour de cassation revient sur sa doctrine antérieure et opère un revirement, en écartant la possibilité pour le débiteur d’une promesse unilatérale de vente de se rétracter avant la levée d’option par son bénéficiaire et en confirmant l’exécution forcée de la vente.

La Cour de cassation considère que le débiteur d’une promesse unilatérale de vente s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant contrat, sans possibilité de rétractation. Cette décision écarte la possibilité pour lui de se rétracter avant la levée de l’option par le bénéficiaire, contrairement à la solution de principe initiée par l’ancien arrêt du 15 Décembre 1993.

Ensuite, elle considère que le promettant ayant donné son consentement à la vente sans restriction et la levée de l’option par les bénéficiaires étant intervenue dans les délais convenus, la rétractation du promettant ne constituait pas une circonstance propre à empêcher la formation de la vente.

Dès lors, les juges en fond en ont déduit que « les consentements des partis s’étant rencontrés lors de la levée de l’option par les bénéficiaires, la vente était parfaite. Le promettant s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire ».

Pour ce nouvel arrêt, la rétractation ne peut empêcher la rencontre des volontés et la formation de la vente.

1.2 Le compromis de vente

Dans le compromis de vente, vendeur et acheteur s’engagent l’un comme l’autre à conclure la vente à un prix déterminé en commun. Juridiquement, le compromis de vente vaut vente. Si l’une des parties renonce à la vente, l’autre peut l’y contraindre par voie de justice, en exigeant en plus des dommages et intérêts.

L’application de l’article 1589 du Code civil aura donc tout son intérêt car celui-ci dispose     « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix ».

Cependant, en présence de conditions suspensives, si l’une des conditions n’est pas réalisée (ex : non-obtention de prêt), le contrat sera déclaré caduc et aucune indemnité n’aura à être versé.

En sus, si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée dans les délais par la faute de l’acquéreur (ex : non obtention des autorisations de prêt par la banque), alors les conditions sont considérées comme réalisées et le contrat est formé.

Dans ce cas, il n’y a pas de possibilité de désistement sauf en payant des indemnités.

Également, il est possible d’avoir à régler une clause pénale en présence de celle-ci au contrat, tel qu’il sera vu plus en avant

II. Les sanctions en cas de rétractation dans une vente immobilière

La liberté contractuelle offre la possibilité aux parties d’organiser l’éventuelle rétractation d’une des parties.

  • La vente forcée : Si elle est de droit, il est possible pour les parties de ne pas y avoir recours
  • Le paiement de dommages et intérêts
  • La clause pénale

Dans le cadre de la sécurisation d’une transaction immobilière, les parties insèrent généralement une clause pénale de 10% du prix de vente du bien immobilier. Le montant de cette clause pénale est dû par la partie qui refuse de réitérer l’acte de vente devant notaire. Avant de s’attacher à son application, il est nécessaire de s’attarder sur la rédaction de la clause pénale qui doit être précise et compréhensible.

2.1 La définition de la clause pénale dans l’acte de vente d’un bien immobilier

La clause pénale est celle par laquelle une partie à un contrat s’engage à verser une indemnité forfaitaire déterminée à l’avance à son cocontractant en cas d’inexécution de ses obligations (article 1231-5 du Code civil).

En d’autres termes, c’est une disposition insérée dans le contrat de vente et qui sanctionne le non-respect d’une partie de son engagement au contrat.

Elle permet d’assurer aux cocontractants une indemnisation qu’il soit vendeur ou acheteur dans le cas où l’une des parties fait défaut quant à la réitération de l’acte.

C’est une clause qui n’est pas obligatoire mais qui reste plutôt très courante dans le cadre d’une opération de vente immobilière et dans la majorité des cas, on retrouve la clause pénale dans un compromis de vente ou dans une promesse de vente.

L’objectif de cette clause est de constituer un moyen de pression et de servir à indemniser d’une éventuelle inexécution.

Par ailleurs, la clause pénale permet de garantir à l’acquéreur comme au vendeur qu’en cas de non-réalisation du contrat par la partie opposée, les conditions de la clause pénale s’appliqueront. Elle ne permet pas d’indemniser l’immobilisation d’un bien mais de sanctionner le non-respect d’un engagement.

En présence d’un compromis de vente, la clause pénale engage souvent l’acquéreur à verser au vendeur une somme à titre de dommages et intérêts forfaitaires dès lors qu’il refuse de signer la vente.

Pour être valable, cette clause doit expressément être stipulée dans le contrat et être convenue entre les parties. Elle doit résulter d’un accord de leurs volontés.

2.2 Comment rédiger une clause pénale ?

Pour être un gage de sanction et de protection des cocontractants, la clause pénale doit être rédigée avec précision et clarté.

La clause pénale fixe forfaitairement les dommages et intérêts dus au créancier d’une inexécution d’obligation ou d’une obligation mal exécutée ou d’un retard d’obligation.

Lorsque les parties décident de l’ajouter dans l’acte de vente, la clause pénale peut être rédigée comme suit :

« Au cas où l’une quelconque des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de ... € à titre de clause pénale, conformément aux dispositions de l’article 1235-1 du code civil.

Il est précisé que la présente clause ne peut être assimilée à une stipulation d’arrhes et n’emporte pas novation. Ainsi chacune des parties aura la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente ».

Dans d’autres contrats, elle peut être rédigée comme suit :

« Si une des parties reste en défaut de remplir ses obligations, après une mise en demeure notifiée par exploit d’huissier ou lettre recommandée adressée à la partie défaillante et restée sans suite pendant 15 jours, l’autre partie pourra, dès l’expiration du délai fixé ci-dessus : 
- soit poursuivre l’exécution forcée du présent contrat 
- soit considérer de plein droit la vente pour nulle et non avenue. Dans ce cas, une somme égale à 10% du prix ci-dessus stipulé sera due par la partie en défaut à titre de dommages-intérêts, sous déduction ou en sus du remboursement de la garantie payée, selon que la défaillance soit attribuée à l’acquéreur ou au vendeur. »

A noter que la clause pénale doit être rédigée en caractères très apparents.

2.3 Mise en œuvre de la clause pénale

La clause pénale n’a d’effet que s’il y a inexécution du débiteur à son obligation tel que convenu dans la clause. Celui-ci doit avoir clairement refusé de remplir ses obligations.

Dans le cas d’un compromis de vente, l’obligation des parties est de signer l’acte de vente immobilière. La clause pénale peut aussi avoir effet dans le cas du retard dans l’exécution d’une obligation.

C’est dans ce cadre que la Cour de cassation a précisé que « la clause pénale, sanction du manquement d’une des parties à ses obligations, s’appliquant du seul fait de cette inexécution, la cour d’appel n’était pas tenue de répondre à des conclusions inopérantes relatives à l’existence d’un préjudice ».  (Cour de cassation, civ 1, 16 juillet 2016, pourvoi n°15-21.479)

Par conséquent, la clause pénale ne s’applique que dans le cas d’une inexécution à ses obligations par l’une des parties.

En cas de contestation, ou de refus de l’acquéreur de réitérer l’acte de vente, l’affaire devra être portée devant le juge.

2.4 Mise en œuvre de la clause pénale en présence de clauses suspensives

L’article 1304-3 du code civil dispose :

« La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt. »

Ainsi, en cas d’absence de réalisation d’une des conditions suspensives pour mauvaise foi, négligence, abus de droit ou faute de l’acquéreur, le vendeur peut demander l’accomplissement de la condition suspensive.

Par ailleurs, si le vendeur décide de ne plus vendre le bien alors que toutes les conditions suspensives ont bien été réalisées, la clause pénale viendra protéger l’acquéreur par sa mise en application.

En pratique, l’hypothèse la plus fréquente est celle dans laquelle l’acquéreur indemnise le vendeur qui lui reproche de ne pas avoir exécuté ses obligations, notamment dans l’hypothèse où le contrat prévoyait des conditions suspensives bénéficiant à l’acquéreur.

Le contentieux est plus souvent lié à de la défaillance de l’acquéreur dans l’obtention de son prêt.

L’acquéreur se doit de justifier ses démarches pour l’obtention d’un prêt, telles que fixées selon la rédaction de la condition suspensive. Il doit avoir véritablement cherché à obtenir le crédit prévu.

Cela implique de devoir solliciter un crédit immobilier dont les caractéristiques sont conformes à ce qui est prévu par le contrat principal : ainsi, si le prêt sollicité ne correspond pas au taux indiqué dans la promesse, le vendeur pourra obtenir la condamnation de son cocontractant à lui verser la clause pénale. (Cass. 3e civ., 19 mai 1999, n° 97-14529)

Si le prêt lui est refusé, l’acquéreur devra démontrer avoir respecté ses obligations contractuelles. A défaut, il devra payer la clause pénale pour s’être délié de son engagement.

Si le compromis ou la promesse ne précise pas que l’acquéreur devra faire plusieurs demandes de prêt, la Cour de cassation se satisfait d’une seule demande de prêt dès lors que celle-ci est conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse. (Cass. 3e civ., 8 déc. 1999, n° 98-10766)

2.5 Comment est appliquée la clause pénale?

La clause pénale ne s’applique pas de plein droit. La partie bénéficiaire devra manifester sa volonté d’appliquer la clause pénale en justifiant l’inexécution contractuelle de la partie défaillante.

Pour l’invoquer, il est nécessaire au préalable que la partie défaillante soit mise en demeure par le créancier d’exécuter son obligation. La mise en demeure permet d’invoquer le paiement de l’indemnité prévue par la clause. 

Il convient de l’adresser soit sous forme recommandée avec accusé de réception soit de le faire signifier par acte d’huissier. A réception de cette mise en demeure, la partie défaillante devra alors s’exécuter et régler le montant de la clause pénale prévue au contrat.

2.6 L’intervention du juge dans l’application de la clause pénale.

Depuis la loi du 9 Juillet 1975, le juge saisi du contentieux peut réviser les clauses pénales excessives ou dérisoires.

L’article 1231-5 alinéa 2 du Code civil dispose que :

« Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ».

L’article en vigueur 1231-5 du Code civil précise que

« lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre ».

En d’autres termes, le juge peut intervenir dans l’application d’une clause pénale dans deux situations :

  • En cas de montant manifestement excessif ou dérisoire : lorsque le montant de l’indemnité présente un caractère dérisoire ou excessif, le juge peut prendre la décision de la modifier à la hausse, ou à la baisse.
  • En cas d’inexécution partielle de l’obligation : le débiteur et lorsque les parties n’ont pas prévu cette situation dans leur contrat, le juge peut modifier le montant de l’indemnité au prorata de l’obligation effectivement effectuée.

En conclusion, la rédaction de la clause pénale ne doit pas être négligée car elle protège les cocontractants. En cas de défaillance, elle représente en général 10% du prix de vente et est donc substantielle.

Le délai pour agir en paiement de la clause pénale est de 5 ans à compter de la caducité du compromis.

2.7 Le cumul de la clause pénale avec d’autres sanctions

La clause pénale vient sanctionner l’inexécution d’une obligation d’une partie.

La jurisprudence considère qu’il est possible de cumuler l’obligation d’exécution forcée, l’application de la clause pénale et le paiement de dommages et intérêts.

Dans un arrêt du 26 novembre 2019, la Cour d’appel a précisé que « Le tribunal ne pouvait toutefois sans se contredire, retenir à la fois la faute de la SCCV UGO qui avait omis de réitérer la vente, au point de justifier non seulement sa condamnation à exécuter cette obligation, mais également celle à payer la clause pénale, et considérer que la taxe foncière ne devait pas être mise à sa charge pour les deux exercices ayant suivi la date à laquelle la vente aurait dû être réitérée.

La demande de la SCI AMBROISE est donc justifiée, au regard des prévisions contractuelles résultant du compromis de vente, et il y sera fait droit, le jugement étant infirmé de ce chef ». (CA Caen – ch. civile 01 – 26 novembre 2019 – n° 17/03685)

Par conséquent, il est donc possible de cumuler une clause pénale avec le paiement des dommages et intérêts dans la mesure où ces deux sanctions ne répondent pas au même préjudice et que celui-ci soit justifié de manière incontestable par la partie bénéficiaire.

Maître Charles PAUMIER peut vous assister dans le cadre de la transaction immobilière que vous réalisez, que vous soyez du coté vendeur ou acquéreur, et ce afin de sécuriser au mieux vos intérêts.

Article rédigé avec la participation de Sessi Koutinhouin, stagiaire

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