Vous venez d’acquérir un appartement ou une maison, dans l’ancien ou le neuf. Outre les défauts visibles que vous avez pu constater lors de la remise des clés, vous avez pu aussi remarquer une différence de surface de votre logement par rapport à celle prévue dans le contrat de vente.

Que pouvez-vous faire pour constater cette éventuelle erreur de surface ? Avez-vous un recours pour être indemnisé de cette différence de surface ?

L’indication de la surface habitable dans la vente immobilière

Lors de l’acquisition d’une habitation, certaines mentions sont obligatoires dans l’acte de vente. La description du bien et son prix sont les deux éléments essentiels de la transaction immobilière.

Il est aussi possible d’indiquer la superficie du bien dans l’acte de vente. Attention, il s’agit d’une obligation dès lors que le bien est soumis aux statuts de la copropriété.

En effet, la loi Carrez du 18 décembre 1996 a amélioré la protection des acquéreurs de lots de copropriété en leur offrant la possibilité de connaitre avec précision la surface du bien acquis.

La jurisprudence considère de manière habituelle que le mesurage imposé par la Loi Carrez n’est obligatoire que pour la vente de lot en copropriété (Cass. Civ. 1re, 19 mai 2016, n° 15-11.073)

L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété dispose :

« Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie. »

Ainsi, en cas d’absence de mesurage dans l’acte de vente d’un lot en copropriété, la sanction est la nullité. Si la superficie indiquée est sensiblement inférieure à la superficie réelle du lot, le vendeur supportera une diminution proportionnelle du prix, dès lors que la différence de surface est de plus de 1/20e (ou 5%)par rapport à celle indiquée dans l’acte de vente.

La garantie de superficie ne vaut que pour la vente de lots de copropriété. Généralement, lorsqu’il ne s’agit pas d’un lot de copropriété, il est indiqué dans l’acte de vente une clause qui ne garantit pas le mesurage. N’hésitez pas à vous faire conseiller en amont de votre acquisition afin d’éviter que cette clause non obligatoire soit ajoutée dans l’acte notarié (tout comme la clause d’exonération de la garantie des vices cachés).

Le cas particulier de la VEFA

Le contrat de vente d’immeuble à construire (VEFA) relevant du secteur protégé doit obligatoirement préciser la description de l’immeuble ainsi que la consistance et les caractéristiques techniques de l’immeuble, dont la surface habitable.

De manière constante, la Cour de Cassation considère depuis de nombreuses années que la loi Carrez ne s’applique pas aux constructions neuves dites VEFA, bien que celles-ci soient soumise aux statuts de la copropriété. (cf Cass. civ. 3e, 24.11.1999, n°98-12317; Cass. civ. 3e, 11.1.12, n°10-22924)

Ainsi, en cas d’erreur de surface constée dans le cadre d’un achat en VEFA, il faudra agir sur le fondement du droit commun et notamment de l’article 1617 du Code civil :

“Si la vente d’un immeuble a été faite avec indication de la contenance, à raison de tant la mesure, le vendeur est obligé de délivrer à l’acquéreur, s’il l’exige, la quantité indiquée au contrat ;
Et si la chose ne lui est pas possible, ou si l’acquéreur ne l’exige pas, le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix. ” 

Par un arrêt du 18 mars 2021 (Cass. civ 3e, 18 mars 2021, n°19-24994), la Cour a procédé a un renforcement de la protection de l’acquéreur en matière de VEFA. En effet, la notion de surface doit être celle définie par l’article R.111-2 du Code de la construction et de l’habitation, quand bien même le contrat ne prévoit pas l’application de cette définition. En conséquence, la surface doit être calculée en retirant les parties de l’habitation dont la hauteur ne dépasse pas 1,80m.

Agir vite en cas d’erreur de surface

Attention aux délais, vous n’avez qu’une année pour agir contre les responsables de l’erreur de surface.

Dans le cas d’un lot acquis en copropriété, la loi Carrez prévoit que le délai d’un an commence à compte de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.

En matière de VEFA, le délai d’une année débute au jour de la livraison du bien.

Quelle surface prendre en compte pour le calcul de l’erreur ?

Il est nécessaire de préciser que c’est à l’acquéreur de démontrer la différence de surface pour obtenir une diminution de prix. Cette démonstration devra se faire à l’aide d’un constat d’huissier, ou mieux , d’un rapport d’expert.
(Civ. 3e, 4 mars 2021, 20-12723)


Le calcul de la surface habitable s’effectue sur les lots en copropriété dont la superficie est d’au minimum 8m² (Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis)

Le mesurage ne sera pas pris en compte pour les parties d’un logement dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80m. Les caves, garages et balcons ne relèvent pas de cette obligation de mesurage.

Il ne faut pas confondre le mesurage loi Carrez du mesurage loi Boutin. En effet, la loi Boutin s’applique uniquement dans le cadre des location de biens immobiliers. La notion de surface habitable de la loi Boutin est différente en ce que certaines parties d’une habitation telles que les sous-sols (autre que caves, garage, parking), les balcons, les vérandas ou les combles non-aménagées ne sont pas prises en compte dans le calcul. Les combles aménagés entrent dans le calcul de la surface habitable.

Ainsi, en cas d’erreur de surface de plus d’un vingtième ou de 5%, il appartient à l’acquéreur d’agir sur le fondement de la loi Carrez ou de l’obligation de délivrance du vendeur régi par l’article 1617 du Code civil, en fonction du statut du bien.

Les enjeux peuvent être importants quand il s’agit d’une erreur de surface.

En effet, dans certaines villes, le prix de l’immobilier neuf est si important qu’une différence de surface peut s’avérer être très préjudiciable pour l’acquéreur. L’acquéreur pourra bénéficier d’une réduction proportionnelle du prix.

Dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, l’acquéreur d’un bien en VEFA pourra être soumis à un plafond de loyer, suivant le dispositif fiscal choisi.

Un déficit de surface de 5% ou d’un vingtième peut donc avoir une influence sur le prix du loyer maximum et donc sur la rentabilité de l’opération.

Enfin, il faut noter que la responsabilité du notaire peut être recherchée dès lors qu’il y a une différence entre la surface indiquée par le vendeur et reproduite dans l’acte et la surface inscrite dans l’état descriptif de division annexé à l’acte de vente.


N’hésitez pas à vous faire assister en parallèle d’un avocat en droit immobilier pour sécuriser au mieux vos intérêts lors de votre projet d’achat immobilier. Le cabinet de Maître Charles PAUMIER, avocat en droit de l’immobilier construction, peut vous aider dans l’estimation de votre indemnisation et l’étude des voies de recours.