La vente immobilière est extrêmement encadrée par la loi afin de protéger au mieux l’acquéreur d’un bien immobilier.
Ainsi, les questions de sécurité et santé publique sont particulièrement renforcées. Ces différentes problématiques sont regroupées dans un dossier de diagnostic technique.

Le dossier de diagnostic technique

L’acquéreur d’un immeuble doit pouvoir bénéficier d’un audit technique complet. Cet audit porte sur certaines informations précises tels que la présence d’amiante, de plomb et plus généralement toutes les informations qui touchent à la sécurité et à la santé des occupants de l’immeuble.

C’est au vendeur d’apporter les informations à l’acquéreur.

Toutes les informations que le vendeur doit apporter à l’acquéreur au sujet de l’état de santé de l’immeuble sont regroupées dans un dossier de diagnostic technique.
Ce dossier est composé de 9 diagnostic, état et constats qui sont visés à l’article L.271-4 du CCH.

  • Risque d’exposition au plomb article 1334- 5 et 1334- 6 code de la santé publique
  • état de la présence où absence de matériaux où produits contenant de l’amiante article 1334- 13 code de santé publique
  • état relatif à la présence de termites dans le bâtiment article 133- 6 cc h
  • état de l’installation intérieure de gaz article 134- 6C ch
  • état des risques et pollutions
  • informations sur présence d’un risque de mérule
  • outil diagnostic de performance énergétique article 134- 1C ch
  • état de l’installation intérieure d’électricité 134- 7C ch
  • contrôle des installations d’assainissement non collectif article 1331- 11- un code santé publique

La loi est en constante évolution et il sera possible que d’ici quelques mois ou années nous observerons de nouveau diagnostic notamment relatif à l’humidité ou aux moisissures ou encore à l’isolation phonique

Un carnet numérique d’information de suivi et d’entretien du logement a aussi été prévu par la loi. Ce carnet numérique permettra de faciliter l’accès aux informations et surtout de suivre les évolutions de performance du bâtiment. Ce carnet est prévu pour toutes les constructions neuves à compter du 1/1/2020 et pour tous les logements anciens qui font l’objet d’une mutation à compter du 1/1/2025.

Le dossier de diagnostic et technique doit donc être fourni par le vendeur. Il est annexé à tous les contrats de promesse de vente et forcément lors de l’acte authentique de vente. Si le bien est vendu aux enchères devant le tribunal, le diagnostic technique est annexé au cahier des charges ou des conditions de vente.

Le dossier de diagnostic technique doit être produit dans le cas des ventes immobilière mais pas au stade de la simple offre de vente.

Il n’est pas nécessaire de fournir un dossier de diagnostic technique dans les actes de donation à titre gratuit ou en cas d’apport en société. Cependant, même s’il n’est pas obligatoire, il est quand même conseillé de le réaliser afin d’éclairer au mieux le consentement des parties à l’acte.

À noter que ce dossier de diagnostic technique est tout de même obligatoire même s’il s’agit d’une vente d’immeuble à démolir. En effet aucune exception n’a été prévue par loi la loi et cela est préférable étant donné qu’il est nécessaire d’informer au mieux les entreprises qui vont procéder à la démolition du bâtiment vendu.

Le contenu du dossier de diagnostic technique

Suivant la destination de l’immeuble, son contenu varie. Il faut distinguer les ventes d’immeubles à usage d’habitation de la vente d’immeubles pour un autre usage. Dès lors qu’il s’agit d’une vente d’immeuble à usage d’habitation, il sera nécessaire et impératif que tous les diagnostics y figurent.

A contrario, quand il s’agit d’un immeuble affecté à un autre usage, il ne sera pas nécessaire de fournir les diagnostics relatifs au risque d’exposition au plomb, l’état de l’installation intérieure de gaz et l’état de l’installation intérieure d’électricité.

Dans le cadre d’une copropriété, le dossier de diagnostic technique ne concernent que les parties privatives et non commune.

Le Diagnostic Technique Global (DTG) est un diagnostic précisant l’état apparent de l’immeuble, des parties communes et équipements communs de la copropriété, puis détermine les travaux à prévoir dans les 10 prochaines années. Depuis le 1er janvier 2017, le diagnostic technique global n’est en général pas obligatoire pour la copropriété. Il n’est obligatoire que dans quelques cas (article 58 de la loi ALUR du 27 mars 2014) : Immeuble de plus de 10 ans mis récemment en copropriété et Résidence fait l’objet d’une procédure pour insalubrité.

La durée de validité des diagnostics techniques

Leur durée de validité varie, elle peut aller de quelques mois à une durée de vie illimitée. Elle est fixée par décrêt.

DiagnosticDurée de validité
plombillimité ou 1 an si constat positif
amianteillimité (si diagnostic négatif)
termites6 mois
gaz3 ans
risques et pollution6 mois
diagnostic de performance énergétique (DPE)10 ans
électricité3 ans
assainissement3 ans
méruleindéterminée

Il faut que les diagnostics soient valides au jour de la signature de l’acte authentique devant notaire et non seulement au jour de la signature du compromis de vente. Si un des documents n’est pas valide au jour de la réitération de l’acte authentique, il devra être remplacé par un nouveau document (et non une simple actualisation) pour être annexé à l’acte authentique de vente.

Les sanctions en cas d’absence d’un document du dossier de diagnostic technique

Il faut comprendre que l’établissement du dossier de diagnostic technique est une protection en faveur de l’acquéreur. Cependant c’est aussi une protection en faveur du vendeur. En effet, si un des documents manque, le vendeur ne pourra pas se prévaloir de l’exclusion de garantie des vices cachés éventuellement prévue au contrat. Cette clause ne peut être valable que si le dossier de diagnostic technique est complet.

En cas de diagnostic technique incomplet parce qu’un diagnostiqueur n’a pas pu accéder à toutes les parties de l’immeuble, l’éventuelle clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne pourra pas s’appliquer pour la partie qui n’a pas pu être visitée par le diagnostiqueur.

Dans l’hypothèse où le professionnel diagnostiqueur commet une erreur, la clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne produira ses effets que sous la condition de la bonne foi du vendeur.

Il reste cependant toujours la possibilité pour l’acquéreur d’agir contre le diagnostiqueur professionnel. A noter que le vendeur professionnel ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés car il est censé connaître tous les vices affectant son propre bien.

L’avantage de réaliser un diagnostic technique le plus précis possible et que l’ensemble des vices qui ont été décelés par le professionnel et qui ont donc été relaté dans ce dossier de diagnostic techniques deviennent apparent. Ainsi, l’acquéreur, qui doit prendre connaissance de l’ensemble de ces diagnostics, ne pourra pas se retourner contre le vendeur pour vice caché.

Point sur l’Actualité

De nouvelles règles ont été fixées pour le diagnostic de performance énergétique DPE. Deux décrets du 17/12/2020 précisent certains points de ce DPE.

Les principales informations qui devront être ajoutées à compter du 1/7/2021 dans le DPE sont le classement du bâtiment par rapport à la quantité annuelle d’énergie consommée pour le chauffage, le refroidissement et la production d’eau chaude sanitaire.

Devront être aussi apportées des recommandations pour améliorer la performance énergétique du bâtiment.

A compter de juillet 2021, il va s’opérer un passage de responsabilité délictuelle à contractuelle entre le vendeur et l’acquéreur par rapport au DPE. En effet, jusqu’au 1er juillet 2021, le DPE n’avait qu’une valeur informative (article l 260 et 11- 4 du cch in fine).

Exemple :  un vendeur vend un appartement avec un classement de lettre A. En réalité l’acquéreur constate que le classement est de lettre D. Il n’y a pas d’action possible. Désormais à compter de juillet 2021 l’action contre le vendeur sera possible. Ainsi, il sera nécessaire de faire très attention à l’établissement de ce DPE pour éviter les contentieux immobiliers.

Détail des diagnostics

Constat relatif aux risques d’exposition au plomb

Ce diagnostic a été établi afin de faire face au saturnisme qui est une maladie qui touche essentiellement les enfants dès lors qu’ils sont en contact avec du plomb. La peinture au plomb a été massivement utilisé avant les années 1948.

Le constat au plomb sur un revêtement est positif dès lors qu’il est détecté une concentration au plomb supérieure à un certain seuil. Il faut distinguer entre le cas où le revêtement est dégradé ou en état d’usage. Si le revêtement est en état dégradé, il faudra obligatoirement que le propriétaire fasse effectuer les travaux appropriés pour supprimer l’exposition au plomb afin de garantir la sécurité des occupants

Cela dit, il est seulement nécessaire et impératif que l’acquéreur soit informé du risque d’exposition au plomb. Il appartiendra aux parties à l’acte de déterminer laquelle des deux parties devra réaliser les travaux. En général, figure dans l’acte une clause indiquant que l’acquéreur prend le bien en l’état et qu’il en fait son affaire de réaliser les travaux.

État mentionnant la présence où l’absence de matériaux contenant de l’amiante

Depuis le 1/1/1997, l’utilisation de l’amiante comme matériau de construction est interdite du fait de sa nocivité.

Dans le cadre d’une vente d’immeuble, il est obligatoire de faire un tel constat de la présence d’amiante. Dans le cas d’un état d’amiante positif, il n’est pas imposé au vendeur de procéder aux mesures nécessaires avant la vente de l’immeuble. Il appartiendra aux parties de s’organiser pour savoir laquelle d’entre elles devra réaliser les travaux.

État relatif à la présence de termites

Ce n’est que depuis 1999 que le dispositif anti-termites a été mise en place. Il s’agit d’une lutte contre les termites et tous les insectes xylophages qui sont des insectes qui peuvent causer des dégradations importantes aux immeubles.

Cet état n’est pas obligatoire dans toutes les zones du territoire français. Il faut que l’immeuble soit situé dans une zone contaminée par les termites ou susceptible de l’être à court terme.

Attention, l’état de vérification de la présence des termites ne concerne que la présence des termites et non les autres insectes xylophages. Afin d’éviter tout contentieux entre le vendeur et l’acquéreur, il est conseillé au vendeur de demander au diagnostiqueur d’étendre sa mission à la vérification des insectes xylophages.

En toutes hypothèses, si le vendeur a connaissance de la présence d’insectes xylophages ou de termites, il doit en informer l’acquéreur. A défaut, il engage sa responsabilité pour vice caché.

À noter que si l’état relève la présence de termites, il faudra que le vendeur fasse une déclaration en mairie. Cependant, il ne doit pas obligatoirement effectuer les travaux d’éradication avant la vente.

État de l’installation intérieure de gaz

Cet état concerne toutes les installations au gaz qui ont plus de 15 ans. Sont vérifiés l’état des appareils fixes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire alimenté en gaz ainsi que l’état des tuyauteries et l’aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz notamment aération des locaux et évacuation des produits de combustion.

L’état est réalisé sans démontage des éléments d’installation.

Diagnostic de performance énergétique DPE

Le DPE permet d’informer l’acquéreur de la performance énergétique d’un immeuble, aussi bien pour la consommation énergétique que pour l’émission en gaz à effet de serre. Il donne la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment.

La consommation énergétique et l’émission de gaz à effet de serre sont indiquées sous forme d’une étiquette suivant une échelle allant de A à G.

En cas de diagnostic erroné, le diagnostiqueur il peut voir sa responsabilité engagée

Jusqu’au 1er juillet 2021, le diagnostic DPE n’avait qu’une valeur informative. Les préjudices subis par l’acquéreur du fait de l’information erronée ne consistent pas dans le coût de l’isolation mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente. A compter du 1er juillet 2021, l’acquéreur peut désormais se prévaloir à l’encontre du vendeur des informations erronées dans le diagnostic de performance énergétique car il n’a plus seulement une valeur informative ais contractuelle.

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