Les transactions immobilières sont juridiquement très encadrées et le formalisme à respecter est précis et important.
Néanmoins, l’acte de vente d’un bien immobilier peut contenir des clauses non obligatoires, notamment celle relative aux vices cachés. C’est le cas lorsque le bien est vendu en l’état.

Pour une étude plus large sur la garantie des vices cachés dans le cadres des transactions immobilières, vous pouvez consulter cette page.


Une des clauses les plus répandues dans le droit de la vente immobilière est celle de l’exonération de la garantie des vices cachés. Elle implique une vente en l’état du bien immobilier.

Cette clause peut être rédigée ainsi :

«  Le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments »

 “Il est expressément convenu que l’acquéreur prendra le bien vendu dans l’état où il se trouvera le jour de l’entrée en jouissance, sans garantie du vendeur et sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni réduction du prix pour mauvais état du sol ou des bâtiments, vices ou défauts de toute nature apparents ou cachés (…)

L’insertion de cette clause est légale au regard des dispositions de l’article 1643 du Code civil.

Les notaires ont pris l’habitude de l’inclure de façon systématique, laissant penser à une clause obligatoire.
Or, si cette clause protège le vendeur, il est nécessaire que l’acquéreur soit informé de la portée de cette clause et de ses conséquences en cas de découverte d’un vice caché à compter de l’acquisition du bien.

En effet, l’insertion de cette clause empêchera l’acquéreur d’obtenir la condamnation du vendeur à l’indemniser au titre de la garantie des vices cachés ou d’obtenir la nullité de la vente sur ce fondement.

Si cette clause permet d’écarter le recours de l’acquéreur en cas de découverte d’un vice caché, il n’en demeure pas moins que cette exclusion est assortie d’exceptions.

La clause d’exclusion des vices cachés n’est en effet pas applicable quand :

Il résulte de ce texte que le vendeur professionnel, tenu de connaître les vices de la chose vendue, ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés.
Pour dire que la clause exonératoire devait produire ses effets, l’arrêt retient que la profession d’entrepreneur en maçonnerie de M. [X] n’impliquait pas la possession des connaissances techniques lui permettant, quand il avait fait les travaux de rénovation de 1990 à 1994, d’anticiper un vice du sol.
En statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que M. [X] avait réalisé lui-même les travaux de réhabilitation, de sorte qu’il devait être assimilé à un vendeur professionnel réputé connaître les vices affectant l’immeuble, y compris le sol, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

Cass. 3e civ.15 juin 2022, 21-21.143, Inédit

En conséquence, l’ajout de cette clause ne sécurise pas forcément la transaction, que ce soit du côté du vendeur que de l’acquéreur.

  • La clause peut laisser penser que le bien n’est affecté d’aucun vice caché
  • La clause n’empêche pas le recours par l’acquéreur à une action en garantie des vices cachés
  • La clause n’exonère pas le vendeur de condamnation dès lors qu’il avait connaissance de l’existence du vice caché ou qu’il est un vendeur professionnel.

Ainsi, cette clause perd tout son sens et n’a vocation qu’à artificiellement donner un sentiment de sécurité au vendeur et un sentiment de sérénité à l’acquéreur, pensant que le vendeur est de bonne foi si la clause est insérée dans l’acte.

Il est de la responsabilité du notaire rédacteur de l’acte de vente du bien immobilier d’informer l’acquéreur de façon concrète et circonstanciée sur les conséquences juridiques de cette clause d’exonération de la garantie des vices cachés.

Que vous soyez vendeur ou acquéreur d’un bien immobilier, n’hésitez pas à vous faire conseiller en amont de votre projet par votre avocat pour sécuriser au mieux la transaction immobilière.

Un acquéreur dispose d’un délai de deux ans à compter de la découverte du vice pour actionner la garantie des vices cachés. Il est important de ne pas perdre de temps dès lors que le vice est découvert et de faire appel à un avocat maîtrisant ce type de contentieux.

N’attendez pas pour faire appel à un avocat en droit de l’immobilier construction :

  • dès que vous découvrez un vice caché, afin de mettre en place la stratégie pour permettre une indemnisation
  • dès que vous recevez un courrier de l’acquéreur qui vous demande le règlement d’une somme au titre des vices cachés

Maître Charles PAUMIER exerce exclusivement dans le domaine du droit immobilier et de la construction. Il donne aussi des cours en droit de la vente immobilière aux étudiants de l’ESPI BORDEAUX. Grâce à son expertise, il est à même de vous guider au mieux dans le cadre de votre achat ou vente immobilière. Etre juridiquement épaulé permet d’anticiper les conflits et le cas échéant, de les maîtriser.

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