Les transactions immobilières sont juridiquement très encadrées et le formalisme à respecter est précis et important.
Néanmoins, l’acte de vente d’un bien immobilier peut contenir des clauses non obligatoires, notamment celle relative aux vices cachés.


Une des clauses les plus répandues est celle de l’exonération de la garantie des vices cachés.
Cette clause peut être rédigée ainsi :

«  Le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments »

 “Il est expressément convenu que l’acquéreur prendra le bien vendu dans l’état où il se trouvera le jour de l’entrée en jouissance, sans garantie du vendeur et sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni réduction du prix pour mauvais état du sol ou des bâtiments, vices ou défauts de toute nature apparents ou cachés (…)

L’insertion de cette clause est légale au regard des dispositions de l’article 1643 du Code civil.

Les notaires ont pris l’habitude de l’inclure de façon systématique, laissant penser à une clause obligatoire.
Or, si cette clause protège le vendeur, il est nécessaire que l’acquéreur soit informé de la portée de cette clause et de ses conséquences en cas de découverte d’un vice caché à compter de l’acquisition du bien.

En effet, l’insertion de cette clause empêchera l’acquéreur d’obtenir la condamnation du vendeur à l’indemniser au titre de la garantie des vices cachés ou d’obtenir la nullité de la vente sur ce fondement.

Si cette clause permet d’écarter le recours de l’acquéreur en cas de découverte d’un vice caché, il n’en demeure pas moins que cette exclusion est assortie d’exceptions.


Cette clause n’est en effet pas applicable quand

En conséquence, l’ajout de cette clause ne sécurise pas forcément la transaction, que ce soit du côté du vendeur que de l’acquéreur.

  • La clause peut laisser penser que le bien n’est affecté d’aucun vice caché
  • La clause n’empêche pas le recours par l’acquéreur à une action en garantie des vices cachés
  • La clause n’exonère pas le vendeur de condamnation dès lors qu’il avait connaissance de l’existence du vice caché ou qu’il est un vendeur professionnel.

Ainsi, cette clause perd tout son sens et n’a vocation qu’à artificiellement donner un sentiment de sécurité au vendeur et un sentiment de sérénité à l’acquéreur, pensant que le vendeur est de bonne foi si la clause est insérée dans l’acte.

Que vous soyez vendeur ou acquéreur d’un bien immobilier, n’hésitez pas à vous faire conseiller en amont de votre projet par votre avocat pour sécuriser au mieux la transaction immobilière.

Un acquéreur dispose d’un délai de deux ans à compter de la découverte du vice pour actionner la garantie des vices cachés. Il est important de ne pas perdre de temps dès lors que le vice est découvert et de faire appel à un avocat maîtrisant ce type de contentieux.

Maître Charles PAUMIER est disposé à vous guider au mieux dans votre projet ou vous assister dans le cadre d’une procédure en garantie des vices cachés.