Dans le cadre d’une transaction immobilière, l’acquéreur peut payer le prix comptant soit à l’aide de ses fonds propres, soit au moyen d’un ou plusieurs prêts bancaires.

En cas de recours à un prêt bancaire, son obtention fera l’objet d’une condition suspensive de prêt insérée dans le compromis de vente. Ce n’est qu’en cas de réalisation de cette condition suspensive que le compromis de vente pourra être réitéré devant Notaire.

A défaut de réalisation de cette condition suspensive, le compromis de vente sera déclaré caduc impliquant que la vente ne pourra être réalisée.

Il faut porter une attention particulièrement attentive à la rédaction de cette clause suspensive d’octroi de prêt bancaire.

En effet, la demande de prêt effectuée auprès de la banque doit répondre aux conditions mentionnées dans la clause suspensive.

Les conditions suspensives concernent notamment le montant du prêt, la durée et le taux de l’emprunt.

Si l’acquéreur fait une demande de prêt immobilier d’un montant supérieur à celui indiqué dans le compromis de vente, ou à un taux d’intérêt inférieur à celui mentionné, il commet une faute qui ne lui permettra pas d’obtenir la restitution du dépôt de garantie versé lors de la signature de l’acte.

La Cour de cassation considère notamment :

“La cour d’appel a retenu, sans se contredire ni violer le principe de la contradiction, que la demande de prêt n’était pas conforme aux stipulations de la promesse de vente dès lors que le capital emprunté était d’un montant plus élevé et le taux demandé d’un montant inférieur à ce que prévoyait celle-ci.

Elle en a déduit à bon droit, sans dénaturation et abstraction faite d’un motif erroné mais surabondant, que la demande de restitution de l’acompte formée par M. M… devait être rejetée.”

Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 9 juillet 2020, n° 19-18893

Il est ainsi vivement conseillé de solliciter des demandes de prêts conformes aux prescriptions d’une promesse de vente sauf à s’exposer à une action du vendeur en paiement de la clause pénale ou de dommages et intérêts.

En outre, l’acquéreur doit être particulièrement vigilent aux conditions fixées dans le compromis pour obtenir un financement. Il peut ainsi être prévu un nombre de demandes minimum, une durée maximale pour avertir le vendeur et le notaire en cas de refus de prêt…

L’absence de respect de ces conditions contractuelles peut emporter la défaillance de la condition suspensive et rendre l’acquéreur redevable de la clause pénale éventuellement prévue.


Ainsi, la rédaction de la clause suspensive d’octroi d’un financement doit faire l’objet d’une particulière attention afin d’éviter d’un coté de subir l’éventuel laxisme de l’acquéreur et de l’autre coté de subir des conditions de demande de prêt trop contraignantes.

Maître Charles PAUMIER peut vous assister aussi bien dans le cadre de votre projet d’acquisition afin de sécuriser au mieux vos intérêts.