DPE erroné, quels recours pour l’acquéreur ?

Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) permet de mesurer la performance énergétique d’un logement ou d’un bâtiment, en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en termes d’émission de gaz à effet de serre.

La loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018 apporte des modifications quant au DPE et introduit progressivement les obligations relatives aux audits énergétiques. La loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l’énergie et au climat complète les obligations relatives au volet énergétique des immeubles.

Si le DPE est un élément obligatoire du contrat de vente de bien immobilier, il arrive que l’acquéreur constate, lors de l’utilisation du bien acquis, quelques anomalies. Dans ce cas, peut-il exercer un recours ?

Logement énergétiquement décent

Depuis le 1^er janvier 2023, un logement est qualifié d’énergétiquement décent lorsque sa consommation d’énergie (chauffage, éclairage, eau chaude, ventilation, refroidissement, etc) est inférieure à 450 kWh/m² d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an (surface au sol déduction faite des murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; certains espaces sont exclus : combles non aménagés, caves, sous-sol, remise, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas non chauffées (les vérandas chauffées doivent être prises en compte), locaux communs, dépendances, espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre).

Logement loué

Depuis le 1^er janvier 2023, un logement (hors meublé de tourisme) peut être mis en location uniquement si sa consommation d’énergie est décente. Les logements dont la consommation d’énergie dépasse les 449 kWh/m² d’énergie finale par m² de surface habitable pan an ne peuvent plus être proposés à la location.

Cette interdiction des biens les plus énergivores sur le marché locatif concernera à terme :

• Les logements classés G à compter de 2025
• Les logements classés F à compter de 2028
• Les logements classés E à compter de 2034.

Vente de bien immobilier

Par ailleurs, depuis le 1^er avril 2023 en cas de mise en vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble composé de plusieurs logements classés F ou G par le DPE et appartenant à un même propriétaire, il sera nécessaire de fournir au futur acquéreur un audit énergétique.

Notion de DPE collectif

L’article article 158 de la loi n°2021-1104 précise que les bâtiments en copropriété dont le permis de construire a été déposé avant le 1^er janvier 2013 devront faire l’objet d’un diagnostic de performance énergétique collectif.

Cette disposition entrera en vigueur :

• 1^er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots
• 1^er janvier 2025 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots
• 1^er janvier 2026 pour les copropriétés d’au maximum 50 lots

Quels biens concernés par le caractère obligatoire des DPE ?

Le DPE est obligatoire lors des ventes et des locations de biens en France, sauf exceptions (article R126-15 du Code de la construction et de l’habitation).
Le DPE est réalisé à l’initiative du propriétaire ou du bailleur à ses frais.
Le DPE est ensuite remis à l’acquéreur ou au locataire, qui pourra ainsi estimer son budget logement (coût du chauffage, performance de l’isolation, etc).
Pour les logements neufs, le promoteur immobilier remettra alors le résultat du DPE à l’acquéreur au plus tard le jour de la livraison.

Contenu du DPE

L’arrêté du 31 mars 2021 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments ou parties de bâtiments à usage d’habitation en France métropolitaine précise le contenu du DPE :

• Les caractéristiques pertinentes du logement et le descriptif de ses équipements ;
• L’indication de la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée pour chaque catégorie d’équipements et l’évaluation de ces dépenses annuelles de consommation ;
• L’évaluation de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre (GES) liée à la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée ;
• Le classement du logement en application d’une échelle de référence (étiquette « énergie » allant de A, logement extrêmement performant, à G, logement extrêmement peu performant) ;
• Des recommandations visant à améliorer la performance énergétique du logement, accompagnées d’une évaluation de leur coût et efficacité.

Formalisme

Le diagnostic de performance énergétique doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié et ayant souscrit une assurance professionnelle.

Les diagnostiqueurs doivent obligatoirement transmettre le DPE à l’observatoire de l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie. Cette dernière délivre ensuite un nombre à 13 chiffres qui sera inscrit sur le DPE. Sans ce numéro d’identification, le DPE n’est pas valable.

Durée de validité

Le DPE a une durée de validité de dix ans, sauf exceptions.

Le décret n° 2020-1610 du 17 décembre 2020 relatif à la durée de validité des diagnostics de performance énergétique précise que :

• Les DPE réalisés entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 inclus sont valables jusqu’au 31 décembre 2022 ;
• Les DPE réalisés entre le 1^er janvier 2018 et le 30 juin 2021 inclus sont valables jusqu’au 31 décembre 2024.

Opposabilité du DPE

Quels recours exercer  en cas de DPE erroné ?

Action civile

Avant le 1^er juillet 2021, il était admis que le DPE n’avait qu’une valeur informative et n’était donc pas générateur de droits (Civ 3^ème, 21 novembre 2019 n° 18-23.251). L’indemnisation reposait uniquement sur la perte de chance de ne pas acquérir le bien ou d’en négocier le prix (CA Bordeaux, 13 juin 2019, n°16/06218).

Depuis le 1^er juillet 2021, le DPE a valeur contractuelle, tout comme les autres diagnostics (amiante, thermites, plomb, etc). En matière d’amiante, de thermites ou de plomb, la jurisprudence tend à une indemnisation intégrale du préjudice subi (pour un arrêt où l’intégralité de l’indemnisation a été imputée au diagnostiqueur : Cass, ch. mixte, 8 juillet 2015, n°13-26.686).

Il est donc possible d’envisager une indemnisation comprenant le coût de remise aux normes du bien, de la perte de jouissance, de l’indemnisation pour la surconsommation d’énergie et de tous les frais engagés dans la procédure.

Action pour la location

Dans le cadre d’un bail, le preneur n’a de relation contractuelle qu’avec son bailleur. Il convient donc d’engager l’action contre le bailleur (qui se retournera contre le diagnostiqueur).

Action pour la vente

En cas de vente, l’acquéreur n’a de relation contractuelle qu’avec le vendeur. Il peut donc lui opposer l’exigence de bonne foi (article 1104 du Code civil), un défaut d’information (article 1112-1 du Code civil), un vice caché (article 1641 du Code civil) ou un dol (article 1137 du Code civil) si le vendeur avait connaissance des erreurs dans le DPE fourni.

L’acquéreur n’a pas de relation contractuelle avec le diagnostiqueur. La seule action de l’acquéreur contre le diagnostiqueur se fonde sur la responsabilité délictuelle (article 1240 du Code civil) pour manquement contractuel commis dans l’exécution de sa mission et lui ayant causé un préjudice (un tiers au contrat peut invoquer un manquement contractuel dès lors que ledit manquement lui cause un préjudice : Cass, ass. plénière, 6 octobre 2006, n°05-13.255).

Sanctions pénales en cas de DPE manquant dans les annonces immobilières

Les annonces immobilières de vente ou de location, qu’elles soient diffusées par des professionnels de l’immobilier ou des particuliers, doivent mentionner :

• Les classements énergétique et climatique du logement sur les échelles de référence (A à G) ;
• Si le logement est classé F ou G, l’annonce doit comporter la mention « logement à consommation énergétique excessive » ;
• Le montant estimé des dépenses énergétiques annuelles du logement.

Par ailleurs, l’article L126-28 du Code de la construction et de l’habitation impose au propriétaire de tenir le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat acquéreur.

Si l’annonce comporte de fausses informations, le vendeur professionnel peut se voir infliger une amende d’un montant maximal de 3 000 € s’il est une personne physique et 15 000 € s’il est une personne morale. Lorsque le vendeur est un non-professionnel, il peut se voir infliger une amende d’un montant maximal de 3 000 € (articles L131-1 du Code de la consommation et L185-6 du Code de la construction et de l’habitation).

La responsabilité du diagnostiqueur

L’obligation de communication de diagnostics obligatoires dans le cadre des transactions immobilières fixée par l’article L.271-4 du Code de la construction et de l’habitation implique une responsabilité renforcée du diagnostiqueur.

Le diagnostiqueur est chargé d’une obligation de résultat en ce qui concerne la teneur des ouvrages qui sont susceptibles d’un examen visuel.

Le diagnostiqueur se doit de procéder à une recherche de l’ensemble des matériaux pouvant contenir le plomb, l’amiante, des termites…

Il ne peut se contenter d’un simple contrôle purement visuel. (Cass. 3e civ. 14 septembre 2017, n° 16-21.942)
Le diagnostiqueur ne peut se reposer sur les affirmations du vendeur et se doit d’un devoir de conseil à son égard.
L’arrêté du 22 août 2002 précise que l’opérateur recherche et constate de visu la présence de matériaux et produits accessibles sans travaux destructifs.

Si le diagnostiqueur ne peut accéder à une partie du bâtiment diagnostiqué, il doit en informer son mandant et le préciser dans le rapport établit. (Cass. 3e civ., 21 mai 2014, n° 13-14.891)
La Cour d’appel de Bordeaux précise ainsi que « le diagnostiqueur qui n’a effectué de repérage que dans les parties visibles ne peut conclure à l’absence d’amiante dans les autres parties sans émettre des réserves ». (CA Bordeaux, 2e ch, 29 avril 2021 – n° 18/01960)

Une question relative à l’audit énergétique ? N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec Maître Charles PAUMIER afin d’étudier votre dossier.

Article rédigé avec la participation de Océane PLAN, stagiaire diplômée Master 2.