5 étapes pour obtenir une indemnisation du retard de livraison en VEFA et CCMI

Le retard de livraison en VEFA ou CCMI peut-il être justifié ?

Les acquisitions de biens immobiliers neufs ou « sur plans » sont juridiquement encadrés par le Code de la Construction et de l’habitation. La vente d’immeuble en état futur d’achèvement (VEFA) et la vente de maisons individuelles (CCMI) sont les modes d’acquisition les plus courants d’un bien neuf.

Dans chacun de ces contrats, la loi impose que le délai de livraison soit précisé dans l’acte d’acquisition. En général, le contrat prévoit une formule de type « au plus tard le 31 mars 2021 » ou « à la fin du premier trimestre 2021 ».

Dès lors que cette date est dépassée, l’acquéreur est en droit d’obtenir une indemnisation.

Attention, seule la date figurant dans l’acte signé devant notaire doit être prise en compte, si elle est différente de celle inscrite dans le contrat de réservation (Cass. 3e civ., 12 octobre 2022, 21-20.804)

Or, dans la plupart des contrats de vente d’immeuble neuf, en VEFA ou CCMI, est prévue une clause dans laquelle sont listées les causes légitimes de suspension du délai de livraison.

Quelles sont les causes de suspension du délai de livraison Vefa ou ccmi ?

Les causes invoquées sont généralement les suivantes :

• Intempéries
• Recours de tiers relatifs aux permis de construire
• Grève partielle ou générale, abandon de chantier d’une entreprise en faillite, crise sanitaire de type Covid-19
• Retards provenant d’anomalies du sous-sol
• Retards dus à l’intervention de tiers (par ex. raccordement réseau Enedis)

Dès lors que le retard de la livraison du bien est provoqué par une cause légitime et justifiée, aucune indemnisation n’est due par le promoteur.

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A noter que la plupart des contrats prévoit l’ajout d’une clause qui a pour effet de doubler le nombre de jour de retard justifiés et qui est rédigée ainsi :

« en cas de survenance de l’un des événements mentionnés, cela aurait pour effet de retarder la livraison du bien vendu d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de la répercussion sur l’organisation générale du chantier »

La Cour de Cassation, de manière constante, considère que cette clause n’est pas abusive au détriment du non-professionnel ou du consommateur car elle ne procure pas un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat (Cass., Civ 3^ème, 23 mai 2019, n° 18-14212 ; Cass., Civ 3^ème, 24 octobre 2012, n° 11-17800).

Or, si certaines causes sont légitimes, encore faut-il que le promoteur ou le constructeur de maison individuelle justifie leur existence et leur lien de causalité avec le retard de livraison.

Si le constructeur ne justifie pas le retard de livraison par des documents probants, il appartient à l’acquéreur de lui adresser une lettre de mise en demeure de lui fournir les justificatifs.

De son coté, l’acquéreur doit prendre le soin d’analyser l’ensemble des justificatifs donnés qui doivent être fournis conformément aux clauses insérées dans le contrat. Généralement, la justification est portée par un avis du maître d’oeuvre.
Si nécessaire, il pourra y avoir contestation de ces justificatifs. Cette phase d’analyse peut être complexe et fastidieuse. En outre, il sera indispensable de vérifier l’opportunité d’agir en justice.

Retard de livraison VEFA et covid-19

Le blocage du chantier lié à la crise sanitaire, l’état d’urgence sanitaire ainsi que le confinement sont des évènements de plus en plus utilisés par les promoteurs et constructeurs pour justifier de leur retard de livraison. Depuis quelques mois, certains promoteurs ont renforcé leurs contrats de vente en VEFA en ajoutant comme cause légitime le confinement, notamment. Or, si le covid ou le confinement ne sont pas des causes légitimes de retard, il sera impératif pour le promoteur de démontrer qu’il s’agit d’un cas de force majeure.

Le promoteur pourra éventuellement justifier du réel impact que la crise sanitaire a pu avoir sur son chantier. Des attestations du maître d’oeuvre, des comptes rendus de chantier sont des documents qui pourront permettre au promoteur de démontrer que la crise sanitaire a eu un impact sur le bon déroulement du chantier.

Comment calculer l’indemnisation du retard de livraison de l’immeuble ?

Dès lors que le retard est injustifié, l’acquéreur peut obtenir une indemnisation de son préjudice lié à ce retard.

Il est nécessaire de différencier entre les contrats de VEFA et les CCMI. En effet, la législation en vigueur les distingue et certaines dispositions relatives à l’indemnisation des retards de livraison ne sont pas valables pour chacun de ces contrats.

• CCMI : il est prévu une pénalité d’au minimum 1/3000^e du prix d’acquisition par jour de retard (article R231-14 du Code de la construction et de l’habitation). C’est une disposition légale à laquelle il n’est pas possible de déroger.
• VEFA : aucune disposition légale ou réglementaire encadre l’indemnisation des retards de livraison. Il faut démontrer son préjudice à défaut d’avoir inséré dans le contrat une indemnité forfaitaire.

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L’indemnisation en cas de retard peut aussi être prévue contractuellement dans chacun de ces contrats. Dans le cas du CCMI, la pénalité devra être d’au minimum 1/3000^e du prix de la construction par jour de retard. Cette même pénalité peut s’appliquer dans le cadre des VEFA, contractuellement, même si cela est très rare.

Par exemple, pour une maison d’habitation dont le prix de construction est de 300.000 euros, l’acquéreur percevra une indemnité par jour de retard non justifié de (300.000 * 1/3000) 100 euros.

Enfin, l’acquéreur peut invoquer tout type de préjudices, dès lors qu’ils sont la conséquence du retard de livraison. L’indemnisation du retard peut ainsi être justifiée par :

• Un cumul du loyer avec le remboursement d’emprunt
• Une perte de revenus locatifs
• Une perte d’un avantage fiscal en cas d’acquisition encadrée par un dispositif de défiscalisation et d’investissement locatif de type PINEL – DUFLOT
• Une location d’un garde meuble
• Un remboursement d’intérêts intercalaires, des frais bancaires

Chaque situation étant différente, il appartient à l’acquéreur qui subit un retard de livraison de justifier son préjudice personnel, soit directement auprès du constructeur, soit par l’entremise d’un avocat.

Comment obtenir l’indemnisation du retard de livraison d’un immeuble en VEFA ou CCMI ?

Lorsque le promoteur (ou le constructeur de maison individuelle) informe l’acquéreur du report de la date de livraison et qu’il invoque une ou des causes légitimes de suspension du délai de livraison, il appartient à l’acquéreur de vérifier la véracité de ces éléments et de faire valoir ses préjudices par le biais d’une lettre de mise en demeure.

L’examen des documents fournis devra être fait en fonction des obligations contractuelles stipulées dans l’acte de vente. En effet, les relations contractuelles concernant la qualification des évènements et de leurs justificatifs sont libres. L’analyse de la jurisprudence doit être pointue et se rapporter à votre cas particulier.

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L’assistance d’un avocat maîtrisant ce type de contentieux est conseillé afin de pouvoir guider au mieux l’acquéreur quant aux préjudices qu’il pourrait raisonnablement obtenir (à noter que le préjudice moral est difficilement indemnisable).

Un accord amiable peut solutionner les conséquences liées au retard de livraison. Dans ce cas, un protocole transactionnel pourra être établit entre l’acquéreur et le constructeur, encadrant la période indemnisée et les sommes allouées en contrepartie du retard de livraison.

A défaut d’accord avec le promoteur ou le constructeur de maison individuelle, il sera nécessaire d’engager une action judiciaire pour obtenir une indemnisation.

Pourquoi faire appel à un avocat expert en VEFA ?

Si le contentieux en matière de VEFA peut paraitre simple dans ses règles, il n’en demeure pas moins qu’il peut s’avérer pointu dans son application.

Faire appel à un avocat expert en VEFA permet d’obtenir rapidement et efficacement une analyse de votre litige avec le promoteur.

Etant régulièrement confronté aux réponses des promoteurs, que ce soit en phase amiable ou en phase judiciaire, il lui sera possible d’anticiper l’argumentation adverse.

L’envoi par un avocat d’une lettre de mise en demeure par courrier recommandé au promoteur pourra être un élément déclencheur obtenir une indemnisation plus importante que celle qui vous était initialement proposée.

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Vous pouvez contacter Maître Charles PAUMIER pour vous :

• analyser les différents justificatifs transmis par le promoteur
• conseiller dans le calcul de votre préjudice lié au retard de livraison
• assister dans la phase de demande d’indemnisation amiable ou judiciaire
• conseiller dans la stratégie à mener face à un promoteur qui tarde à livrer votre appartement neuf
• sécuriser au mieux vos intérêts

Exemples d’intervention :
– Rédaction de lettre de mise en demeure de produire les justificatifs de retard
– Rédaction de lettre de mise en demeure de régler une indemnisation liée au retard de livraison
– Organisation d’une réunion contradictoire avec le promoteur
– Procédure devant le tribunal judiciaire pour contraindre le constructeur à vous régler une indemnisation

Ai-je droit à une indemnisation pour le retard de livraison en VEFA ?

Vous savez quand votre appartement devait être livré et vous avez été livré en retard. Vous ne savez pas encore quand vous allez être livré mais vous souhaitez avoir une estimation de votre préjudice pour en faire la demande à votre promoteur?

Le cabinet de Maître PAUMIER a mis en place un simulateur d’indemnité de retard de livraison en VEFA. Ce calculateur d’indemnisation vous permet en deux minutes d’avoir une estimation de votre préjudice lié au retard de livraison de votre immeuble en VEFA.

Le montant du préjudice estimé vous permettra de voir rapidement s’il est ou non intéressant de faire appel à Maître PAUMIER pour qu’il vous défende et aide à obtenir une indemnité du retard de livraison de votre appartement neuf ou maison en VEFA.

Simulateur d’indemnité de retard de livraison VEFA

Exemple de mise en demeure retard de livraison du bien immobilier

Objet : Mise en demeure 

Madame, Monsieur,
Par acte daté du 15 décembre 2020, j'ai acquis un bien immobilier.
La livraison était contractuellement prévue pour le 3e trimestre 2022.
Or, finalement, je n'ai pu récupérer les clés que le 12 janvier 2023.
Le retard de livraison est donc de 103 jours.
J'ai subi un préjudice qui correspond aux loyers (1.000 € mensuel) que j'ai dû continuer à verser en attendant de pouvoir emménager dans le bien acquis, ce qui représente la somme de 3.000 €.
Je vous mets en demeure de me régler cette somme dans le délai de huit jours.
Cordialement.

FAQ retard de livraison VEFA