La crise sanitaire du Covid-19 a lourdement impacté les projets immobiliers des promoteurs et constructeurs, que ce soit en VEFA ou CCMI. En effet, à compter du 16 mars 2020, des mesures de confinement de la population française ont été prises par le Gouvernement, impliquant un arrêt brutal des travaux pour la plupart des chantier. Bien que des mesures incitant la reprise aient été prises par la suite, il n’en demeure pas moins que des retards sont observés sur la majorité des chantiers.

Quelles sont les conséquences de ces retards sur le délai d’achèvement des travaux pour bénéficier du dispositif Pinel ?

Le délai d’achèvement des travaux pour bénéficier du dispositif Pinel

L’article 199 novovicies du code général des impôts dispose notamment :

C. – L’achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition, dans le cas d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement, ou la date de l’obtention du permis de construire, dans le cas d’un logement que le contribuable fait construire 

Extrait de l’article 199 novovicies du CGI

Les logements acquis dans le cadre du dispositif « Pinel » doivent être achevés : 

  • Dans un délai de 30 mois à compter de la signature de l’acte authentique lorsque le logement a été acquis en l’état futur d’achèvement (VEFA)
  • Dans un délai de 30 mois à compter de la date d’obtention du permis de construire lorsque le contribuable fait construire son immeuble (CCMI). 

L’achèvement du logement correspond à un état d’avancement des travaux permettant une utilisation conforme du bien à l’usage prévu. Le logement d’habitation doit donc être habitable.

Report du délai de 30 mois en cas de force majeure

L’administration fiscale permet aux contribuables de bénéficier du dispositif Pinel bien que le délai de 30 mois ait été dépassé. En ce sens, un rescrit a été publié au Bulletin Officiel des Finances Publiques le 13 juillet 2018 indiquant que l’interruption d’un chantier pour cause de force majeure permet de proroger le délai d’achèvement des logements acquis dans le cadre du dispositif Pinel.

La force majeure est un événement “totalement indépendant de la volonté des contribuables, imprévisible et ne permettant en aucun cas la poursuite du chantier de construction des logements”. 

Par exemple,

  • la présence d’un recours administratif contre la validité́ d’un permis de construire ayant entrainé l’interruption des travaux
  • la suspension d’un chantier suite à un arrêté́ municipal de péril ;

En cas d’événement qualifié de force majeure, le délai est prorogé d’un délai égal à celui durant lequel le chantier a été interrompu.

ATTENTION : Ce rescrit de l’administration ne doit pas être pris comme un principe, chaque événement étant particulier et devra fait l’objet d’une étude particulière.

Covid-19 et force majeure

Cette question de la qualification de la crise du Covid-19 comme événement de force majeure fera couler beaucoup d’encre. Il est à ce jour possible de lire de nombreuses études qui prônent les deux théories. Cependant, il est nécessaire d’attendre que les juridiction du fond se prononcent et donnent leur appréciation sur cette épineuse question.

La question à se poser est si la crise du Covid-19 a rendu impossible la poursuite de la construction des logements.

Dans le cadre de la crise du Covid-19, des ordonnances ont été prises pour organiser au mieux cette période. L’ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 et notamment son article 8 dispose  :

Lorsqu’ils n’ont pas expiré avant le 12 mars 2020, les délais imposés par l’administration, conformément à la loi et au règlement, à toute personne pour réaliser des contrôles et des travaux ou pour se conformer à des prescriptions de toute nature sont, à cette date, suspendus jusqu’à la fin de la période mentionnée au I de l’article 1er, sauf lorsqu’ils résultent d’une décision de justice.

Le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir pendant la période mentionnée au I de l’article 1er est reporté jusqu’à l’achèvement de celle-ci.

La période juridiquement neutralisée va jusqu’au 23 juin 2020 inclus.

L’administration fiscale a pu donner quelques exemples de cas relatifs à la réduction d’impôt par le dispositif Pinel.

Des particuliers ont signé le 30 mars 2020 un acte authentique de VEFA pour un logement éligible au dispositif « Pinel ». Le délai d’achèvement de trente mois, décompté à partir du 30 mars 2020, expire le 30 septembre 2022.
Le point de départ du délai de trente mois est reporté jusqu’à la fin de la période juridiquement neutralisée. En conséquence, le délai de trente mois court à compter du 24 juin 2020.

Source Administration fiscale
Début de la période juridiquement neutraliséeSignature de l’acte de VEFA (point de départ théorique du délai de 30 mois)Fin de la période juridiquement neutraliséePoint de départ du délai de 30 mois reportéTerme initial théorique du délai de 30 moisTerme du délai de 30 mois prorogé
12/03/202030/30/202023/06/202024/06/202030/09/202223/12/2022
Source Administration fiscale

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