Vous venez de finaliser la vente de votre bien immobilier, et quelques années plus tard, l’acquéreur décide de faire valoir sa garantie des vices cachés. C’est une situation qui peut s’avérer fort déconcertante et dommageable pour le vendeur si l’acquéreur obtient gain de cause.

Un défaut d’étanchéité du bien, une dégradation de la toiture ou bien une installation électrique non conforme, l’acquéreur, mécontent, peut vous accuser de ces vices cachés, même si vous n’en étiez pas conscient lors de la vente.

Il n’est pas rare que des vices cachés soient la conséquence d’erreurs de diagnostic. C’est le cas, par exemple, de la présence de termites ou d’amiante qui peut passer inaperçue avant la vente. Le vendeur risque alors d’être injustement tenu pour responsable.

C’est pourquoi il est essentiel de comprendre les mécanismes de la garantie des vices cachés afin de préparer au mieux sa défense.

Loin d’être démuni face à une action en garantie des vices cachés, le vendeur possède divers moyens juridiques pour se protéger.


Le vendeur doit d’abord vérifier certains points :

    La loi protège l’acquéreur, mais le contrat de vente peut protéger le vendeur !

    Selon l’article 1643 du Code civil

    « Le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. »

    Il faut vérifier si une clause d’exonération des vices cachés est prévue dans l’acte de vente.

    C’est la protection la plus efficace pour le vendeur. Insérée dans le contrat de vente, elle permet d’exclure ou de limiter votre responsabilité en cas de vice caché. Attention, elle n’est valable que si vous êtes un non-professionnel de bonne foi.

    Une fois ces conditions remplies, la clause d’exonération de vices cachés prend effet, et l’acquéreur ne peut obtenir la condamnation du vendeur à l’indemniser au titre de la garantie des vices cachés ou la nullité de la vente sur ce fondement.

    D’après la jurisprudence, la clause limitant ou excluant la garantie des vices cachés est privée d’efficacité si le vendeur est de mauvaise foi lors de la vente, c’est-à-dire s’il connaissait les vices affectant le bien vendu.

    Face à des vices cachés, le vendeur n’est pas nécessairement impuissant, surtout s’il peut prouver qu’il les ignorait lors de la vente.

    Il est important de noter que la clause d’exonération de vices cachés n’est pas l’ultime protection pour le vendeur et n’implique pas une exonération totale.

    En l’absence d’une telle clause, le vendeur doit de s’assurer que les conditions de la garantie des vices cachés sont remplies.

    Dans ce cas, le vendeur doit vérifier :

    Au regard de l’article 1641 du Code civil :

    “le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.”

    La garantie des vices cachés concerne toutes les opérations de vente (bien immobiliers neuf ou occasion) de vendeur professionnel ou non professionnel. Mais, au regard de l’article 1649 du Code civil, cette garantie ne concerne pas les ventes faites par autorité de justice.

    L’acquéreur doit prouver plusieurs points pour bénéficier de la garantie :

    • Le vice doit être caché : l’acquéreur ne devait pas avoir connaissance du vice au moment de la vente.
    • Le vice doit être antérieur à la vente : le vice doit exister avant la date de la vente du bien immobilier.
    • Le vice doit être grave : le vice doit rendre le bien impropre à son usage habituel ou en diminuer fortement cet usage.

    De plus, le vice doit être substantiel, sérieux et doit échapper de la détection d’un acquéreur attentif et diligent dans des circonstances similaires.

    Exemples de vices cachés :

    • Fondations défectueuses
    • Charpente dégradée
    • Infiltrations d’eau
    • Chaudière défectueuse
    • Terrain pollué
    • Bruit excessif

    Une fois que les conditions précitées remplies, l’acquéreur est, en principe, en droit de mener une action en garantie des vices cachés.

    Toutefois, il est tout à fait possible pour vendeur d’opposer des moyens de défense démontrant qu’il ne s’agit pas de vices cachés :

    • Défaut apparent ou connu de l’acheteur au moment de la vente
    • Défaut en raison de l’usure normale
    • Défaut résultant d’une mauvaise utilisation par l’acheteur

    Ce dernier peut également opposer la prescription de l’action en garantie des vices cachés.

    Les délais de l’action en garantie des vices cachés :

    L’acquéreur dispose d’un délai de deux ans à compter de la découverte du vice pour agir en garantie des vices cachés. Il doit informer le vendeur du vice par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR).

    Il existe également un délai butoir de vingt ans suivant la date de la vente du bien. Passé ce délai, l’action en garantie des vices cachés ne pourra plus être intentée.

    Cass. ch. mixte, 21 juill. 2023, B+R, n° 21-15.809

    Au surplus, l’acquéreur doit apporter la preuve de l’existence du vice et de sa gravité. Il peut le faire en produisant des devis de réparation, des photos des dégâts, un constat d’huissier ou bien une expertise.

    L’envoi d’une mise en demeure par recommandé n’est pas suffisant pour enclencher l’action en garantie des vices cachés.

    Celle-ci n’interrompt pas le délai de deux ans, et pour se faire, il est nécessaire pour l’acquéreur d’assigner son adversaire devant un tribunal. (En référé ou au fond).

    Pour que la garantie des vices cachés soit effective, l’acquéreur doit respecter des délais stricts. Passé un certain temps, le vendeur peut invoquer la prescription.

    En conclusion, il est donc tout à fait possible de se défendre d’une accusation de vice caché. Pour mener à bien cette défense, n’hésitez pas à prendre contact avec un avocat maîtrisant cette problématique.

    Maître Charles PAUMIER exerce exclusivement dans le domaine du droit immobilier et de la construction. Il donne aussi des cours en droit de la vente immobilière aux étudiants de l’ESPI BORDEAUX. Grâce à son expertise, il est à même de vous guider au mieux dans le cadre de votre achat ou vente immobilière. Etre juridiquement épaulé permet d’anticiper les conflits et le cas échéant, de les maîtriser.

    Article rédigé avec la participation de Saad CHAWKI, stagiaire titulaire d’un Master 2 au sein du Cabinet de Maître Charles PAUMIER

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