Peut-on construire en CCMI dans un lotissement ?
C’est le moment, vous avez repéré un terrain en lotissement et comptez l’acheter pour faire construire votre habitation. Néanmoins, ce projet mérite quelques réflexions.
Il est vrai que le terrain en lotissement présente des avantages. Mais les connaissez-vous ? Savez-vous quelles démarches sont effectuées à votre place, et lesquelles restent à votre charge ?
Une fois votre terrain acquis, un contrat de construction de maison individuelle (ci-après « CCMI ») peut-il être conclu afin de faire édifier votre maison ?
Qu’est-ce qu’un lotissement et qu’est-ce qui le différencie d’autres partages de terrain ?
L’article L. 442-1 du Code de l’urbanisme indique que :
« Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. »
Il y a donc lotissement lorsqu’un terrain est divisé en parcelles, chacune de ces dernières étant constructible.
Différence du lotissement avec la copropriété horizontale
Attention à ne pas confondre lotissement et copropriété horizontale. Dans le cadre de l’achat d’un terrain en lotissement, vous devenez pleinement propriétaire d’un terrain identifié, sur lequel vous pouvez faire construire une maison. Dans la copropriété horizontale, chaque personne est propriétaire d’un lot comprenant une partie privative (une maison par exemple) et une quote-part des parties communes (le sol). Ainsi, dans la copropriété horizontale, l’ensemble des propriétaires partage la propriété d’un bien commun sur lequel sont érigées des constructions privées.
Différence du lotissement avec le permis de construire valant division
Veillez également à ne pas confondre lotissement et permis de construire valant division (ou « permis valant division »). Ce dernier concerne les cas où des travaux sont réalisés sur un terrain unique, qui doit être divisé avant leur achèvement. Il ne peut cependant pas y avoir de permis valant division s’il n’y a pas création d’au moins deux bâtiments séparés et indépendants, sur un terrain qui a vocation à être divisé avant la fin des travaux. Lors d’une réponse ministérielle du 12 mars 2013 (question n°12885 et réponse publiée au JO), le Ministère de l’égalité des territoires et du logement a indiqué que le permis valant construction permet de construire plusieurs bâtiments avant de séparer le terrain en plusieurs lots, tandis que le lotissement a la logique inverse : le terrain est immédiatement séparé en lots qui, après délivrance de permis de construire propres à chaque acquéreur, peut supporter la réalisation de travaux.
Le lotissement vous permet donc d’acheter un terrain indépendant, sur lequel vous décidez quand faire construire votre habitation.
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Quels sont les avantages et démarches à effectuer dans le cadre d’achat de terrain en lotissement ?
Lors de l’achat d’un terrain en lotissement, bon nombre de procédures ont été accomplies par l’aménageur.
Ainsi, toutes les démarches et études de constructibilité sont réalisées à votre place, avant même que le lotissement ne soit créé. De ce fait, lors de votre achat, le terrain est déjà prêt à construire. De même, l’aménageur s’occupe de formalités administratives, telles que la demande du permis d’aménager. En outre, lors de votre achat, le terrain est déjà viable et borné. Il est également raccordé aux voiries, à l’ensemble des réseaux d’eau potable, eaux usées, électricité, télécommunications. Enfin, dans certains cas, l’aménageur a préalablement rédigé les statuts de l’ASL (« Association syndicale libre »), auquel vous devrez nécessairement adhérer lorsque vous serez propriétaire.
L’achat d’un terrain en lotissement permet donc d’être libéré d’un ensemble de formalités, accomplies par l’aménageur. Néanmoins, certaines démarches vous incombent malgré tout.
Tout d’abord, il est fortement recommandé de vérifier que le terrain que vous convoitez est réellement constructible, viabilisé, et délimité par un bornage. De plus, avant de vous lancer dans la construction d’une habitation sur votre terrain, il conviendra de prendre connaissance du règlement du lotissement, du cahier des charges ainsi que du plan local d’urbanisme (aussi appelé « PLU ») de la commune afin de déterminer quelles normes de construction vous sont applicables.
Enfin, dans le cadre de construction sur votre terrain en lotissement, il vous revient de signer un contrat encadrant ces travaux.
Le CCMI est-il compatible avec la notion de lotissement ?
La condition de terrain en lotissement n’empêche pas la construction d’une habitation par le biais d’une vente en l’état futur d’achèvement (ci-après « VEFA ») ou d’un CCMI (alors que le CCMI est exclu en cas de permis valant division). En revanche, certaines circonstances vont évincer l’un ou l’autre de ces contrats, et vous imposer de conclure plutôt un CCMI ou au contraire un contrat de VEFA.
La première chose à prendre en compte est l’identité du vendeur du terrain en lotissement, et l’identité du constructeur avec lequel vous comptez contracter. En effet, s’il s’agit de la même personne, l’article L. 261-10 du Code de la construction et de l’habitation impose la conclusion d’un contrat de vente à terme ou de VEFA. A contrario, si le constructeur vous aide indirectement à trouver le terrain, mais qu’il n’en est pas le propriétaire, l’article L. 231-5 du Code de la construction et de l’habitation vous permet de conclure un CCMI avec fourniture de plans.
De surcroît, pour passer par un CCMI, il est nécessaire d’être titulaire d’un titre de propriété ou de droits réels permettant de construire sur le terrain en question, puisque la mention de cette information dans le contrat est rendue obligatoire par l’article L. 231-2 du Code de la construction et de l’habitation.
La distinction entre VEFA et CCMI est importante, puisque les régimes applicables sont différents. En effet, dans un contrat de VEFA, vous devenez propriétaire au fur et à mesure de l’avancée des travaux. Dans un CCMI, vous avez acquis le terrain avant que les travaux ne commencent.
Les deux contrats permettent de bénéficier de la garantie de parfait achèvement dans l’année suivant la réception, ainsi que de la garantie décennale.
Cependant, le CCMI est plus encadré, et en tant qu’acquéreur, vous bénéficiez de davantage de garanties. Notamment, en CCMI, le prix est global, forfaitaire et définitif. De plus, l’article R. 231-14 du Code de la construction et de l’habitation met en place une clause pénale obligatoire, de sorte qu’en cas de retard de livraison excédant un mois, vous êtes indemnisés à hauteur de 1/3000 du prix par jour de retard. Également, l’article R. 231-7 du Code de la construction et de l’habitation permet une consignation du solde du paiement lors de la réception des travaux, dès que vous émettez une réserve, quelle qu’elle soit.
Face aux garanties offertes par le CCMI, le contrat de VEFA permet plus de liberté. De ce fait, il est possible d’effectuer quelques changements en cours de construction. Néanmoins, lors de la réception des travaux, il n’est possible de consigner le solde de paiement qu’en cas de constatation de défaut de conformité, comme l’indique l’article R. 261-14 du Code de la construction et de l’habitation.
En conclusion, construire en CCMI lors de l’achat d’un terrain en lotissement est possible, sauf à ce que le vendeur soit également votre constructeur.
Vous avez un doute sur le type de contrat à conclure entre CCMI ou VEFA ? N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec Maître Charles PAUMIER afin d’étudier votre dossier et sécuriser au mieux vos intérêts.
Article rédigé avec la participation de Pauline BEUGNET, stagiaire Master 2.