Expulsion d’un locataire commercial : étapes, délais et coût
En bref — Pour expulser un locataire commercial qui ne paie plus, le bailleur doit :
faire signifier un commandement de quitter les lieux, puis faire procéder à l’expulsion par commissaire de justice.
faire constater la résiliation du bail, en général par l’acquisition de la clause résolutoire un mois après un commandement de payer resté sans effet ;
obtenir une décision de justice ordonnant l’expulsion, le plus souvent une ordonnance du juge des référés ;
À Bordeaux, il faut compter environ 5 à 8 mois entre l’assignation et l’ordonnance dans un dossier récent du cabinet. La trêve hivernale ne protège pas, en principe, un local exclusivement commercial.
Peut-on expulser un locataire commercial sans passer par le juge ?
Non. Même lorsque le bail est résilié de plein droit, le bailleur ne peut pas changer les serrures ni vider le local lui-même. L’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution est clair :
« Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. »
Un bailleur qui se fait justice lui-même s’expose à une action du locataire et compromet sa propre procédure.
Quelles sont les étapes de l’expulsion d’un locataire commercial ?
- Commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré par commissaire de justice. Il doit mentionner le délai d’un mois, à peine de nullité (art. L145-41 C. com.).
- Résiliation du bail un mois après le commandement, si la dette n’est pas entièrement réglée.
- Notification aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce, s’il en existe (art. L143-2 C. com.).
- Assignation en référé devant le président du tribunal judiciaire : constat de la résiliation, expulsion, provision sur l’arriéré, indemnité d’occupation.
- Ordonnance de référé, exécutoire de plein droit à titre provisoire.
- Signification de l’ordonnance et commandement de quitter les lieux. Ce commandement doit contenir, à peine de nullité, plusieurs mentions (art. R411-1 CPCE) : le titre exécutoire, la juridiction compétente pour les contestations, la date de libération des locaux et l’avertissement qu’à compter de cette date l’expulsion forcée peut être engagée.
- Expulsion par commissaire de justice, avec un serrurier et, si nécessaire, le concours de la force publique.
Le détail des étapes 1 à 3, du commandement à la résiliation, fait l’objet d’un article dédié : Loyers commerciaux impayés : commandement de payer, clause résolutoire et procédure [lien à ajouter à sa publication].
Combien de temps dure une procédure d’expulsion à Bordeaux ?
Voici les délais constatés dans un dossier traité par le cabinet devant le tribunal judiciaire de Bordeaux en 2025-2026 :
| Étape | Délai constaté |
|---|---|
| Commandement de payer → résiliation du bail | 1 mois (délai légal) |
| Assignation → première audience de référé | environ 6 semaines |
| Première audience → audience de plaidoirie (après renvoi) | environ 3 mois (hors renvois) |
| Audience → ordonnance | environ 1 mois |
| Assignation → ordonnance d’expulsion | environ 5 à 8 mois |
| Ordonnance → départ forcé | 15 jours minimum, puis exécution |
Deux facteurs allongent la procédure : les renvois demandés par le locataire pour échanger des conclusions, et le temps laissé avant d’assigner. Plus l’assignation est rapide après la résiliation, plus vite le local est récupéré.
Le locataire peut-il retarder son expulsion ?
Par des délais de paiement. Le juge peut accorder des délais et suspendre la clause résolutoire. Mais depuis la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, c’est à une double condition : la capacité du locataire à régler sa dette et la reprise du paiement intégral du loyer courant avant la première audience (art. L145-41 C. com.).
Par un délai de grâce à l’expulsion. L’article L412-3 CPCE permet au juge d’accorder des délais aux occupants de « locaux à usage professionnel » lorsque leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Encore faut-il que le locataire prouve qu’il ne peut pas réinstaller son activité ailleurs. Invoquer des difficultés financières ne suffit pas : c’est ce qu’avait retenu la cour d’appel de Paris dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt de la Cour de cassation du 6 mai 2021 (voir ci-dessous).
Par la trêve hivernale ? En principe, non. Le sursis du 1er novembre au 31 mars (art. L412-6 CPCE) est lié au relogement des occupants d’un lieu habité. Un local exclusivement commercial n’en relève pas. Il en va de même du délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux (art. L412-1 CPCE), réservé aux lieux habités. Si le local commercial est aussi habité, l’analyse change.
Que devient le mobilier laissé dans le local ?
L’article L433-1 CPCE organise le sort des meubles :
« Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire. »
Il est utile de demander dès l’assignation l’autorisation de transporter les meubles aux frais et risques du locataire. Le juge l’a accordée dans le dossier du cabinet présenté ci-dessous.
Et si la préfecture refuse le concours de la force publique ?
Le bailleur n’est pas démuni. L’article L153-1 CPCE prévoit que l’État est tenu de prêter son concours à l’exécution des décisions de justice, et que son refus ouvre droit à réparation au profit du propriétaire.
Combien coûte l’expulsion d’un locataire commercial ?
Le coût se décompose en trois postes :
- les honoraires d’avocat pour le référé et le suivi de l’exécution [forfait / fourchette à préciser] ;
- les frais de commissaire de justice, dont le tarif est réglementé : commandement de payer, signification, commandement de quitter les lieux, procès-verbal d’expulsion. À titre d’exemple, le commandement de payer a coûté environ 76 € dans le dossier présenté ci-dessous ;
- les frais d’exécution matérielle, le cas échéant : serrurier, déménageur, garde-meubles.
Une grande partie de ces frais peut être récupérée : les dépens (frais d’actes notamment) sont mis à la charge du locataire qui perd, et le juge alloue en général une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais d’avocat. Dans notre dossier, elle a été fixée à 2 000 €.
Quelle indemnité d’occupation réclamer après la résiliation ?
Une fois le bail résilié, le locataire qui reste dans les lieux doit une indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif. En référé, le juge la fixe en principe au montant du loyer et des charges.
Beaucoup de baux prévoient une indemnité majorée (par exemple + 50 %). Le juge des référés refuse généralement de l’appliquer : la majoration peut être réduite par le juge du fond comme clause pénale, ce qui constitue une contestation sérieuse. C’est ce qu’a jugé le tribunal de Bordeaux dans notre dossier. C’est aussi le raisonnement de la cour d’appel de Paris contre lequel le pourvoi a été rejeté par la Cour de cassation (3e civ., 6 mai 2021, n° 20-13.733). La majoration se réclame donc devant le juge du fond.
Le même arrêt rappelle un point important pour le bailleur : le paiement de la dette par le locataire la veille de l’audience n’empêche pas l’acquisition de la clause résolutoire, dès lors que les sommes n’ont pas été réglées dans le mois du commandement.
Exemple : un dossier traité par le cabinet
Une SCI bordelaise louait un local commercial à une société dont les deux dirigeants s’étaient portés cautions. Le commandement de payer est délivré en août 2025 pour environ 8 100 €. Le bail est résilié en septembre 2025. Le juge des référés de Bordeaux, saisi en mars 2026, a rendu son ordonnance en octobre 2026. Il a :
- ordonné l’expulsion à défaut de départ volontaire dans les 15 jours ;
- fixé l’indemnité d’occupation à environ 1 050 € par mois (loyer et charges) ;
- condamné solidairement la société et les cautions à payer environ 18 400 € à titre provisionnel (arriéré et indemnités d’occupation) ;
- alloué 2 000 € au titre de l’article 700 ;
- rejeté les délais de 24 mois demandés, faute de justificatifs.
Le détail de ce dossier figure sur notre page avocat bail commercial à Bordeaux.
FAQ — Expulsion d’un locataire commercial
Peut-on changer les serrures d’un locataire commercial qui ne paie plus ?
Non. Sans décision de justice et commandement de quitter les lieux, le bailleur ne peut pas reprendre le local par lui-même (art. L411-1 CPCE).
La trêve hivernale s’applique-t-elle à un local commercial ?
En principe, non : elle est liée au relogement des occupants d’un lieu habité. Un local exclusivement commercial peut être libéré en hiver.
Combien de temps faut-il pour expulser un locataire commercial à Bordeaux ?
Dans un dossier récent du cabinet, environ 5 à 8 mois se sont écoulés entre l’assignation en référé et l’ordonnance d’expulsion, renvoi compris, auxquels s’ajoute le temps de l’exécution. Chaque renvoi d’audience allonge ce délai.
Le locataire peut-il éviter l’expulsion en payant juste avant l’audience ?
Pas si la clause résolutoire est déjà acquise. Le paiement tardif n’efface pas la résiliation. Seul le juge peut suspendre ses effets en accordant des délais, désormais sous conditions strictes (art. L145-41 C. com.).
Qui paie les frais de l’expulsion ?
Le locataire, en principe : il est condamné aux dépens et, le plus souvent, à une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le recouvrement dépend toutefois de sa solvabilité, d’où l’intérêt de poursuivre aussi les cautions.
Que faire si la préfecture refuse la force publique ?
Le refus de l’État de prêter son concours ouvre droit à réparation au profit du propriétaire (art. L153-1 CPCE).
Un locataire commercial refuse de partir ?
Le cabinet accompagne les bailleurs de Bordeaux et de Gironde de la résiliation jusqu’à l’expulsion et au recouvrement. Voir notre page avocat bail commercial à Bordeaux et nos interventions en voies d’exécution.