Avocat bail commercial Bordeaux : loyers impayés, expulsion
En bref — votre locataire commercial ne paie plus ? En tant que bailleur, vous pouvez :
- faire délivrer par commissaire de justice un commandement de payer visant la clause résolutoire : le bail est résilié de plein droit si la dette n’est pas réglée dans un mois (art. L145-41 C. com.) ;
- saisir le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux pour faire constater la résiliation, obtenir une provision sur les loyers et l’expulsion ;
- recouvrer les sommes par des saisies, la mise en jeu des garanties et la poursuite de la caution, y compris sur ses biens immobiliers.
Depuis la loi du 26 mai 2026, le juge ne peut accorder des délais au locataire que s’il est capable de régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience.
Votre locataire commercial ne paie plus : pourquoi agir vite ?
Chaque mois d’attente alourdit la dette et réduit vos chances de la recouvrer. Un locataire en difficulté finit souvent en redressement ou en liquidation judiciaire. À partir du jugement d’ouverture, vos poursuites individuelles sont gelées, et vos loyers antérieurs deviennent une créance à déclarer, rarement payée en totalité.
À l’inverse, un bailleur qui délivre le commandement dès les premiers impayés peut obtenir la résiliation du bail, récupérer son local et le relouer en quelques mois.
Le Cabinet Paumier intervient aux côtés des bailleurs — SCI, foncières, investisseurs, propriétaires de murs commerciaux — à Bordeaux et en Gironde.
Quelles sont les étapes, du premier impayé à l’expulsion ?
- Analyse du bail et de la dette : clause résolutoire, garanties (dépôt de garantie, caution, garantie à première demande), nantissements éventuels sur le fonds de commerce.
- Commandement de payer visant la clause résolutoire, signifié par commissaire de justice.
- Délai d’un mois laissé au locataire pour régler l’intégralité des sommes visées.
- Notification aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce, s’il en existe (art. L143-2 C. com.).
- Assignation en référé devant le président du tribunal judiciaire de Bordeaux : constat de la clause résolutoire, provision, indemnité d’occupation, expulsion.
- Signification de l’ordonnance, puis commandement de quitter les lieux.
- Expulsion par commissaire de justice, avec le concours de la force publique si nécessaire.
- Recouvrement de la dette : saisies, mise en jeu des garanties, poursuite de la caution.
Lire aussi : Expulsion d’un locataire commercial : étapes, délais et coût
Combien de temps faut-il compter ?
| Étape | Délai indicatif |
|---|---|
| Commandement de payer → acquisition de la clause | 1 mois (délai légal) |
| Assignation → audience de référé à Bordeaux | environ 3 mois (hors renvois) |
| Audience → ordonnance | environ 1 mois |
| Commandement de quitter les lieux → expulsion | Variable selon l’exécution |
| Total, sans contestation ni procédure collective | 5 à 8 mois |
Les délais varient selon l’encombrement de la juridiction, les contestations du locataire et l’existence d’une procédure collective.
Exemple : un dossier traité par le cabinet à Bordeaux
La situation. Une SCI loue un local commercial à Bordeaux à une société, depuis l’été 2023. Les deux dirigeants se sont portés cautions solidaires, dans la limite de 10 800 € par an chacun. À l’été 2025, l’arriéré de loyers et charges atteint environ 7 900 €.
La procédure.
- Août 2025 : commandement de payer visant la clause résolutoire, pour environ 8 100 €. Il reste sans effet.
- Septembre 2025 : un mois plus tard, le bail est résilié de plein droit.
- Janvier 2026 : mise en demeure de la locataire et des cautions par lettre recommandée.
- Mars 2026 : assignation en référé devant le tribunal judiciaire de Bordeaux.
- Avril 2026 : première audience, renvoyée pour échange de conclusions.
- Août 2026 : audience de plaidoirie.
- Octobre 2026 : ordonnance de référé.
La décision. Le juge des référés a :
- constaté l’acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonné l’expulsion de la locataire à défaut de départ volontaire dans les 15 jours, avec le concours de la force publique si nécessaire ;
- fixé une indemnité d’occupation égale au loyer et aux charges, soit environ 1 050 € par mois ;
- condamné solidairement la société et les deux cautions à payer, à titre provisionnel, environ 7 900 € d’arriéré locatif et environ 10 500 € d’indemnités d’occupation, avec intérêts et capitalisation ;
- condamné les mêmes à 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Ce que les défendeurs ont tenté, sans succès :
- Des délais de 24 mois : refusés, faute de preuve d’efforts sérieux pour apurer la dette alors que plus aucun loyer n’était payé depuis des mois.
- La disproportion du cautionnement : écartée. Les cautions soutenaient que leur engagement représentait plus de 80 % de leurs revenus. Mais la réduction prévue par l’article 2300 du Code civil ne joue qu’envers un créancier professionnel, ce que n’était pas la SCI bailleresse.
Les limites du référé. Deux demandes ont été rejetées comme relevant du juge du fond : la majoration de 50 % de l’indemnité d’occupation prévue au bail, assimilée à une clause pénale, et la remise en état des locaux, faute de preuve suffisante (n’ayant pas accès au local).
À retenir pour un bailleur :
- environ 7 mois entre l’assignation et l’ordonnance, malgré un renvoi ;
- une SCI bailleresse peut poursuivre les cautions dirigeantes sans que l’argument de disproportion lui soit opposable ;
- une indemnité d’occupation majorée prévue au bail se discute devant le juge du fond, pas en référé.
Que doit contenir le commandement de payer ?
L’article L145-41 du Code de commerce pose la règle :
« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »
Un commandement imprécis peut être annulé : sommes non détaillées, charges non justifiées, mention du délai absente. Vous perdez alors plusieurs mois. La rédaction du commandement et le décompte des sommes doivent donc être soignés dès le départ.
Lire aussi : Loyers commerciaux impayés : commandement de payer, clause résolutoire et procédure
Le locataire peut-il obtenir des délais de paiement ?
Le juge peut accorder des délais et suspendre les effets de la clause résolutoire. Mais depuis la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, ce pouvoir est encadré :
« L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. » (art. L145-41 C. com.)
Concrètement, un locataire qui n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience ne peut plus obtenir de délais. C’est un argument décisif pour le bailleur.
Comment récupérer les sommes dues ?
La résiliation du bail ne suffit pas : il faut aussi recouvrer l’arriéré. Plusieurs leviers existent :
- la saisie conservatoire, avant même d’avoir un jugement, pour bloquer les comptes du locataire ;
- la saisie-attribution sur les comptes bancaires, une fois l’ordonnance obtenue ;
- la mise en jeu du dépôt de garantie et de la garantie à première demande ;
- la poursuite de la caution, souvent le dirigeant de la société locataire ;
- la saisie immobilière des biens de la caution ou du débiteur, l’une des spécialités du cabinet.
L’action en paiement des loyers se prescrit par cinq ans (art. 2224 C. civ.).
Lire aussi : Recouvrer les loyers impayés : saisies, garanties et caution du dirigeant
Voir aussi nos interventions en voies d’exécution et en saisie immobilière à Bordeaux.
Votre locataire est en redressement ou en liquidation judiciaire : que faire ?
- Les loyers antérieurs au jugement doivent être déclarés au mandataire judiciaire dans les deux mois suivant la publication au BODACC (art. R622-24 C. com.).
- Les loyers postérieurs doivent être payés à leur échéance. À défaut, le bailleur peut demander la résiliation du bail, mais seulement après un délai de trois mois :
« Lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement. » (art. L622-14 C. com.)
Lire aussi : Locataire commercial en redressement ou liquidation : que deviennent le bail et vos loyers ?
Comment se protéger contre les impayés dès la signature du bail ?
- Une clause résolutoire visant expressément le non-paiement des loyers, charges et accessoires ;
- des garanties solides : caution personnelle du dirigeant, garantie à première demande, dépôt de garantie suffisant ;
- une indemnité d’occupation majorée après résiliation ;
- la solidarité du cédant en cas de cession du fonds, dans les limites légales.
Voir aussi : Investissement immobilier locatif : comment sécuriser son investissement.
Pourquoi confier votre dossier à un avocat bordelais ?
- La connaissance du tribunal judiciaire de Bordeaux, de ses délais et de ses pratiques en référé ;
- une chaîne complète : commandement, référé, exécution, saisie immobilière, sans changer d’interlocuteur ;
- un cabinet de droit immobilier : bail, construction, copropriété, ventes aux enchères ;
- pour les confrères hors barreau de Bordeaux : la postulation.
FAQ — Bailleurs commerciaux et loyers impayés
Combien de loyers impayés faut-il attendre avant d’agir ?
Aucun minimum légal. Le commandement visant la clause résolutoire peut être délivré dès le premier loyer impayé, si le bail contient une clause résolutoire.
La trêve hivernale empêche-t-elle l’expulsion d’un locataire commercial ?
En principe, non. Le sursis du 1er novembre au 31 mars (art. L412-6 CPCE) vise les lieux habités, en lien avec le relogement des occupants. Un local exclusivement commercial n’en relève pas. La situation est différente si le local est aussi habité. Voir le détail dans notre article sur l’expulsion d’un locataire commercial.
Le délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux s’applique-t-il ?
Ce délai (art. L412-1 CPCE) concerne l’expulsion d’un lieu habité. Il ne s’applique pas, en principe, à un local commercial non habité.
Que faire si le fonds de commerce est nanti ?
Le bailleur qui poursuit la résiliation doit notifier sa demande aux créanciers inscrits sur le fonds. Le jugement ne peut intervenir qu’un mois après cette notification (art. L143-2 C. com.).
Peut-on obtenir une provision sur les loyers en référé ?
Oui. Lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier (art. 835 CPC).
Combien coûte une procédure contre un locataire commercial impayé ?
Le coût comprend les honoraires d’avocat [forfait / devis à préciser] et les frais de commissaire de justice (commandement, signification, expulsion). Une partie peut être mise à la charge du locataire par le juge.
Le locataire est parti sans rendre les clés : puis-je reprendre le local ?
Pas de votre propre initiative : reprendre les lieux sans décision de justice vous expose à une action du locataire. Il faut faire constater la résiliation du bail et obtenir une décision ordonnant l’expulsion.