Surenchère immobilière à Bordeaux : la procédure expliquée par un avocat
En bref : la surenchère immobilière
- Délai : 10 jours à compter de l’audience d’adjudication, non renouvelable
- Montant minimum : 10 % du prix d’adjudication (article R322-50 du CPCE)
- Formalité : acte d’avocat obligatoire, déposé au greffe du juge de l’exécution
- Dénonciation : dans les 3 jours ouvrables suivants, à peine d’irrecevabilité (article R322-52)
- Contestation possible : dans les 15 jours de la dénonciation
- Nouvelle audience : fixée par le greffe, généralement 2 à 4 mois après
- À Bordeaux : procédure devant le Tribunal judiciaire de Bordeaux, avocat obligatoire pour surenchérir
Vous n’avez pas pu enchérir pour un bien mis aux enchères à la barre du Tribunal ? Le bien que vous désirez a été adjugé pour une somme légèrement au-dessus du mandat que vous avez donné à votre avocat ? Il est possible de ne pas laisser passer votre chance .
La procédure de surenchère vous permettra de tenter une fois de plus d’acquérir le bien que vous souhaitez.
Qui peut surenchérir ?
L’article R322-50 du CPCE dispose :
« Toute personne peut faire une surenchère du dixième au moins du prix principal de la vente. »
Que vous ayez ou non enchéri lors de l’audience initiale, vous pouvez vous déclarer surenchérisseur. Le jour de la nouvelle audience, le bien est présenté à la barre du Tribunal. Si aucune enchère n’est portée par un tiers, le surenchérisseur est déclaré adjudicataire au prix de la surenchère.
Le jour de l’audience, le bien sera présenté à la barre du Tribunal.
Si aucune enchère n’est portée par un tiers, le surenchérisseur sera déclaré adjudicataire au prix de la surenchère.
Attention, il ne peut y avoir de surenchère sur une surenchère (article R322-55 CPCE) : une fois la seconde adjudication prononcée, la vente est définitive.
Qui a réellement le droit de surenchérir ?
le débiteur saisi ne peut pas racheter son propre bien, directement ou par personne interposée (article R322-39 du CPCE). Une surenchère qui dissimulerait en réalité une tentative du débiteur de reprendre son bien par l’intermédiaire d’un proche est un contentieux fréquent, et expose à une contestation de la surenchère.
Surenchère, vous avez dix jours pour vous décider !
L’article R322-51 du CPCE dispose :
« A peine d’irrecevabilité, la surenchère est formée par acte d’avocat et déposée au greffe du juge de l’exécution dans les dix jours suivant l’adjudication. Elle vaut demande de fixation d’une audience de surenchère. »
Pour que la procédure de surenchère soit valide, il faut impérativement respecter le délai de dix jours suivant l’adjudication du bien immobilier.
Ce délai de dix jours est un délai préfix : il ne se régularise pas. Passé ce délai, la vente devient définitive et aucune surenchère n’est plus recevable.
Il est ainsi conseillé de prendre contact avec votre avocat dans les plus brefs délais suivant l’audience d’adjudication.
En effet, certaines formalités sont à réaliser pour que la procédure de surenchère soit recevable. Une déclaration de surenchère devra être déposée au greffe du Juge de l’exécution et sa dénonciation devra être réalisée par voie d’huissier.
Une fois la déclaration déposée, l’article R322-52 impose une seconde étape tout aussi stricte : la dénonciation, dans les trois jours ouvrables, au créancier poursuivant, à l’adjudicataire et au débiteur saisi. Cette dénonciation doit rappeler certaines mentions légales obligatoires et être accompagnée de l’attestation de garantie financière.
Le risque en attendant le dernier jour pour solliciter votre avocat est qu’il ne sera peut-être pas disponible pour se rendre au greffe afin de déposer votre déclaration de surenchère. En outre, les conséquences financières pourront être importantes car le cout de dénonciation par voie d’huissier pourra être majoré de frais d’urgence.
Enfin, cette procédure ne doit pas être prise à la légère. Prenez garde au fait que la déclaration de surenchère ne peut pas être rétractée.
Pourquoi faire appel à un avocat à Bordeaux pour surenchérir ?
La surenchère, comme l’enchère initiale, ne peut être formée que par acte d’avocat. Pour une vente poursuivie devant le Tribunal judiciaire de Bordeaux, cela signifie concrètement qu’il vous faut un avocat en mesure d’intervenir devant cette juridiction.
Maître Charles Paumier intervient régulièrement dans ce type de procédure à Bordeaux et peut vous accompagner :
- dans le dépôt de la déclaration de surenchère au greffe, dans le délai de dix jours,
- dans la dénonciation aux parties, dans le délai de trois jours,
- dans la vérification des garanties financières exigées (caution bancaire irrévocable ou chèque de banque),
- à l’audience de surenchère devant le juge de l’exécution.
Le risque, en attendant le dernier moment pour solliciter votre avocat, est double : il pourrait ne pas être disponible pour se rendre au greffe dans les délais, et les frais de dénonciation en urgence peuvent être majorés. Contactez votre avocat dès l’audience d’adjudication passée.
Combien coute une procédure de surenchère ?
La personne qui souhaite surenchérir devra supporter certains couts, en plus de ceux prévus dans le cadre de la vente initiale par adjudication.
- Le montant de la surenchère devra être d’au minimum 10% du prix de vente (article R322-50 du CPCE). Il faudra communiquer au greffe la copie du chèque de banque de ce montant.
- Règlement des frais d’huissier relatifs à la dénonciation de la déclaration de surenchère, des frais de publicité dans des journaux d’annonce légal, visite du bien
- Les frais taxés de la première vente, ainsi que ceux de la deuxième,
- Les droits d’enregistrement et les frais de publication aux Hypothèques,
- Les états de frais des Avocats
Maître Charles PAUMIER est régulièrement amené à porter les enchères pour ses clients. Il maitrise ainsi la procédure d’adjudication et celle de surenchère.
En cas de sollicitation pour une procédure de surenchère, deux honoraires seront à prévoir pour :
- Etablissement des formalités de déclaration de surenchère, incluant l’audience de surenchère
- Etablissement des formalités de publicité du titre de propriété si vous êtes déclaré adjudicataire.
Les émoluments proportionnels des avocats en matière de vente judiciaire sont réglementés par l’article A444-191 du code de commerce et varient selon des tranches de prix.
Pour estimer le coût total de votre opération, utilisez le simulateur de coût d’une enchère immobilière à Bordeaux, mis à jour 2026.
Comment se déroule l’audience de surenchère ?
Une fois la déclaration de surenchère jugée recevable, le greffe fixe une nouvelle audience. Cette audience intervient généralement dans un délai de deux à quatre mois.
Le jour de l’audience, le bien est de nouveau présenté à la barre du Tribunal judiciaire de Bordeaux, avec une mise à prix correspondant au prix de la première adjudication majoré d’au moins 10 %. Toute personne peut porter une enchère à cette audience — y compris l’adjudicataire initial, qui peut tenter de conserver le bien.
Si aucune enchère supérieure n’est portée, le surenchérisseur est déclaré adjudicataire définitif au prix de la surenchère. Aucune nouvelle surenchère n’est alors recevable (article R322-55 du CPCE).
Les erreurs les plus fréquentes en surenchère
- Attendre le dernier jour pour contacter son avocat, au risque qu’il ne soit pas disponible pour déposer la déclaration à temps
- Sous-estimer le coût réel de l’opération en ne raisonnant qu’au montant de la surenchère elle-même
- Se tromper sur les mentions obligatoires de la dénonciation, exposant la surenchère à une contestation dans les 15 jours
- Ignorer qu’une déclaration de surenchère, une fois déposée, ne peut plus être rétractée
- Pour un débiteur saisi : tenter de racheter son propre bien par un proche interposé, une pratique encadrée strictement (article R322-39 du CPCE) et régulièrement contestée en justice
Tableau récapitulatif des délais
| Étape | Délai | Article CPCE |
|---|---|---|
| Dépôt de la déclaration de surenchère | 10 jours après l’adjudication | R322-51 |
| Dénonciation aux parties | 3 jours ouvrables après la déclaration | R322-52 |
| Contestation de la validité de la surenchère | 15 jours après la dénonciation | R322-52 |
| Nouvelle audience de surenchère | Généralement 2 à 4 mois | — |
Le Cabinet de Maître Charles PAUMIER vous accompagnera dans votre projet d’acquisition immobilière par la voie des ventes aux enchères.
FAQ surenchère
Qui peut faire une surenchère à Bordeaux ?
Toute personne peut se porter surenchérisseur d'un bien vendu aux enchères devant le Tribunal judiciaire de Bordeaux, que vous ayez ou non participé à l'audience initiale (article R322-50 du CPCE). La surenchère doit être formée par un avocat.
Quel est le délai pour surenchérir après une adjudication ?
Le délai est de dix jours à compter de l'audience d'adjudication. C'est un délai préfix : il ne se prolonge pas et ne se régularise pas passé son expiration.
Combien coûte une surenchère immobilière ?
Le montant minimum de la surenchère est de 10 % du prix d'adjudication. S'y ajoutent les frais de dénonciation, de publicité, les frais taxés des deux ventes, les droits d'enregistrement et les honoraires d'avocat.
Peut-on surenchérir plusieurs fois sur le même bien ?
Non. Il ne peut y avoir de surenchère sur une surenchère (article R322-55 du CPCE). Une fois la seconde adjudication prononcée à l'issue de l'audience de surenchère, la vente est définitive.
Faut-il un avocat du barreau de Bordeaux pour surenchérir ?
La surenchère doit être formée par acte d'avocat, comme l'enchère initiale. Pour une vente poursuivie devant le Tribunal judiciaire de Bordeaux, il vous faut un avocat en mesure d'intervenir devant cette juridiction.
Peut-on retirer sa déclaration de surenchère une fois déposée ?
Non. L'article R322-51 du CPCE précise explicitement que la déclaration de surenchère ne peut pas être rétractée.
Combien de temps avant la nouvelle audience en cas de surenchère ?
L'audience de surenchère est généralement fixée par le greffe dans un délai de deux à quatre mois après la déclaration.
Que se passe-t-il si la dénonciation de la surenchère comporte une erreur ?
Selon la nature de l'erreur, la sanction diffère : le non-respect du délai de trois jours pour dénoncer entraîne l'irrecevabilité automatique, tandis que l'omission de mentions légales obligatoires est sanctionnée par la nullité, à condition de démontrer un grief.