Chantier VEFA à l’arrêt : forcer le promoteur à achever ou actionner la garantie financière d’achèvement

Quand parle-t-on d’un chantier VEFA à l’arrêt ?

Le retard de livraison est fréquent en VEFA. Il ouvre droit à des indemnités, que vous pouvez estimer avec notre simulateur de retard de livraison VEFA.

Le chantier à l’arrêt est une situation plus grave. Il se reconnaît à plusieurs signes :

• plus aucune entreprise présente sur le site pendant des semaines, voire des mois ;
• des reports de livraison successifs, sans calendrier précis ;
• des entreprises qui se plaignent de ne pas être payées ;
• un promoteur qui ne répond plus, ou seulement par des formules vagues ;
• une procédure collective (sauvegarde, redressement, liquidation) publiée au BODACC.

Pour un investisseur, l’enjeu est double : un chantier bloqué peut aussi compromettre l’avantage fiscal lié au délai d’achèvement (voir notre article sur le délai d’achèvement en Pinel).

La question décisive est la suivante : le chantier est-il arrêté parce que le promoteur ne veut pas avancer, ou parce qu’il ne peut plus payer ? La réponse détermine le bon recours.

Peut-on forcer le promoteur à achever les travaux sous astreinte ?

Oui. Le promoteur a une obligation contractuelle d’achever et de livrer l’immeuble, et l’acquéreur peut en exiger l’exécution en nature.

L’article 1221 du Code civil le prévoit :

« Le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier. » (article 1221 du Code civil)

Cette demande peut être portée en référé, une procédure rapide. L’article 835 du Code de procédure civile permet au juge, « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [d’] ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » (article 835 du Code de procédure civile).

Pour que la condamnation soit suivie d’effet, le juge l’assortit d’une astreinte :

« Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. » (article L.131-1 du Code des procédures civiles d’exécution)

Un exemple concret. Douze acquéreurs d’un immeuble de 21 logements en Seine-Saint-Denis ont saisi ensemble le juge des référés de Bobigny. Le promoteur a été condamné à achever l’immeuble dans un délai de quatre mois, sous astreinte de 50 € par jour de retard et par lot. Le promoteur soutenait que l’immeuble était achevé alors que le raccordement au gaz manquait. La cour d’appel de Paris l’a écarté : un immeuble n’est achevé que s’il est utilisable conformément à sa destination (sur cette notion, voir les différences entre achèvement, réception et livraison). Elle a liquidé l’astreinte à 12 850 € pour chaque lot (CA Paris, 15 septembre 2022, n° 21/16875).

La limite de l’astreinte. Elle n’est efficace que contre un promoteur qui a encore les moyens de payer. Contre un promoteur à court de trésorerie, il faut se tourner vers le garant.

Qu’est-ce que la garantie financière d’achèvement (GFA) ?

Avant de signer un contrat de VEFA, le promoteur doit obligatoirement souscrire une garantie financière auprès d’une banque ou d’une compagnie d’assurance. Son objet est de protéger l’acquéreur si le promoteur ne peut plus financer la fin des travaux.

L’article L.261-10-1 du Code de la construction et de l’habitation le prévoit :

« Avant la conclusion d’un contrat prévu à l’article L. 261-10, le vendeur souscrit une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement. La garantie financière d’achèvement peut être mise en œuvre par l’acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. » (article L.261-10-1 du CCH)

La garantie prend la forme d’une ouverture de crédit ou d’une convention de cautionnement. Dans ce second cas, « la caution s’oblige envers l’acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble » (article R.261-21 du CCH).

Le nom du garant figure dans votre acte de vente notarié. C’est le premier document à retrouver. Pour une maison individuelle construite en CCMI, le mécanisme équivalent est la garantie de livraison.

Comment mettre en œuvre la GFA ?

1. Réunir les preuves de la défaillance financière. L’acquéreur n’a pas accès aux comptes du promoteur, mais des indices concordants suffisent souvent :

• constat de commissaire de justice montrant un chantier déserté ;
• courriers d’entreprises impayées ;
• ouverture d’une procédure collective ;
• absence de réponse aux mises en demeure.

2. Mettre le garant en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, en joignant ces éléments et en lui demandant d’exécuter sa garantie.

3. Saisir le juge des référés si le garant ne réagit pas. Le juge peut le condamner à exécuter la garantie, si besoin sous astreinte. Les juges rappellent que le garant d’achèvement ne peut pas se retrancher derrière la procédure collective du promoteur pour refuser d’intervenir. Dans l’affaire de la résidence « Carré Tilleul » dans l’Ain, le juge des référés avait condamné le garant à exécuter la garantie d’achèvement sous astreinte de 1 000 € par jour. La cour d’appel a confirmé l’obligation du garant, mais a supprimé l’astreinte parce qu’il n’était pas resté inactif et que les travaux avaient repris entre-temps (CA Lyon, 24 avril 2012, n° 11/01107).

4. Laisser le garant organiser la reprise. La loi lui donne un outil spécifique :

« Le garant financier de l’achèvement de l’immeuble peut faire désigner un administrateur ad hoc par ordonnance sur requête. L’administrateur ad hoc, qui dispose des pouvoirs du maître de l’ouvrage, a pour mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. » (article L.261-10-1 du CCH)

Le garant tarde à agir : peut-on obtenir des dommages-intérêts ?

Oui. Un garant informé de la défaillance du promoteur qui laisse le chantier en sommeil engage sa responsabilité.

Dans une affaire jugée par la Cour de cassation, un programme de 43 logements est resté bloqué. Le garant connaissait la défaillance du promoteur, mais il a attendu plus de huit mois avant d’organiser la reprise des travaux. Il a été condamné à verser 131 340 € de dommages-intérêts à l’acquéreur, au titre de la perte de chance de louer les logements à temps (Cass. 3e civ., 18 avril 2019, n° 17-23.350).

Faut-il continuer à payer les appels de fonds ?

Non, pas au-delà de l’avancement réel des travaux. Le prix d’une VEFA se paie par étapes, avec des plafonds fixés par la loi :

« Les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total : 35% du prix à l’achèvement des fondations ; 70% à la mise hors d’eau ; 95% à l’achèvement de l’immeuble. Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur. » (article R.261-14 du CCH)

Si le chantier est arrêté avant une étape, l’appel de fonds correspondant n’est pas exigible. Vérifiez chaque appel avec l’attestation de l’architecte qui l’accompagne, et en cas de doute faites constater l’état du chantier. À la livraison, le solde peut être consigné en cas de contestation sur la conformité.

Lorsque la GFA est mise en œuvre, c’est le garant, et lui seul, qui peut vous réclamer le solde du prix, même si le promoteur est en procédure collective (article L.261-10-1 du CCH).

Et si le promoteur est en liquidation judiciaire ?

Deux réflexes s’imposent :

1. Déclarer votre créance (indemnités de retard, préjudices) auprès du mandataire judiciaire, dans les deux mois de la publication du jugement d’ouverture au BODACC (article R.622-24 du Code de commerce). Passé ce délai, la créance risque d’être éteinte.
2. Se tourner immédiatement vers le garant d’achèvement, dont l’engagement reste intact malgré la procédure collective.

Si votre constructeur de maison individuelle est en difficulté, consultez aussi notre article sur le constructeur de maison en redressement judiciaire.

Pourquoi agir à plusieurs acquéreurs du même programme ?

Quand un chantier s’arrête, tous les acquéreurs sont touchés. Agir ensemble présente des avantages concrets :

• Les frais sont partagés : une seule procédure, un seul constat, une seule stratégie.
• La pression est plus forte : le promoteur ou le garant face à dix ou vingt acquéreurs ne réagit pas comme face à un seul.
• La procédure gagne en efficacité : dans l’affaire jugée à Paris en 2022, la cour a jugé que l’obligation d’achever l’immeuble est indivisible. La signification de la décision par une seule acquéreuse a donc fait courir l’astreinte au profit de tous (CA Paris, 15 septembre 2022, n° 21/16875).

Si vos voisins sont dans la même situation, partagez-leur notre simulateur de retard de livraison et contactez le cabinet ensemble.

Récapitulatif : quel recours selon votre situation ?

Situation	Recours	Fondement
Chantier arrêté, promoteur solvable	Référé pour obtenir l’achèvement sous astreinte	Art. 1221 C. civ., art. 835 CPC, art. L.131-1 CPCE
Promoteur sans fonds pour achever	Mise en œuvre de la GFA auprès du garant	Art. L.261-10-1 et R.261-21 CCH
Garant qui ne réagit pas	Référé contre le garant, puis dommages-intérêts	Art. 835 CPC ; Cass. 3e civ., 18 avril 2019
Appel de fonds sans avancement réel	Refus de paiement, constat du chantier	Art. R.261-14 CCH
Promoteur en liquidation	Déclaration de créance sous 2 mois, puis appel au garant	Art. R.622-24 C. com. ; art. L.261-10-1 CCH

Votre chantier est bloqué ? Le cabinet Paumier, avocat en VEFA, en droit immobilier et en droit de la construction à Bordeaux, accompagne les acquéreurs partout en France, en visioconférence ou par téléphone. Commencez par estimer votre indemnité de retard, puis prenez rendez-vous, seul ou avec les autres acquéreurs de votre programme.