Sous-évaluation et réévaluation du loyer du bail d’habitation

Dans le cadre d’un bail d’habitation, un loyer est fixé. Il arrive qu’au fil des années, lorsque le locataire demeure le même, le loyer tende à devenir en deçà du marché. Sous certaines conditions précisées dans l’article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989, il est possible pour le bailleur de procéder à la réévaluation du loyer.

Que ce soit au regard de l’évolution du cout de la vie ou de l’évolution de l’attractivité d’une ville ou d’un quartier d’une ville, il arrive que le loyer qui a été initialement fixé soit désormais sous-évalué.

Si le bailleur n’agit pas avant la fin de la période triennale, le bail sera renouvelé de manière tacite, sans que les conditions initiales puissent être modifiées. Seule une révision du loyer pourra s’appliquer dès lors qu’elle est prévue au contrat. Il s’agit de la révision du loyer sur base de l’indice de référence des loyers (IRL). Cette révision du loyer ne doit pas être confondue avec la réévaluation du loyer.

Un loyer manifestement sous-évalué

L’article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que

« Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué. »

Il est donc nécessaire que le bailleur démontre que son loyer est manifestement sous-évalué. Cette démonstration devra se faire en fonction de loyers de référence.

Les loyers de référence sont les loyers pratiqués dans le voisinage, dans les mêmes conditions de surface, nombre de pièces, standing…

Le bailleur doit fournir au minium trois références, voire six lorsque le logement est situé dans une agglomération de plus d’un million d’habitant.

En outre, deux tiers des références ne doivent pas avoir reçu de changement de locataire depuis trois ans. Cette exigence permet d’éviter que le bailleur ne fournisse que des baux récents.

Pour faciliter la comparaison des loyers dans une ville, des observatoires de loyers se sont créés. Pour l’agglomération bordelaise, il existe l’Observatoire des loyers de la Gironde.

La procédure de réévaluation des loyers

Le bailleur doit notifier à son locataire sa demande de réévaluation du loyer au moins six mois avant le terme du contrat de bail.

Si le locataire refuse la proposition, ou en cas d’absence de réponse quatre mois avant le terme du contrat, le bailleur peut saisir la Commission de conciliation.

Cette saisine de la commission de conciliation est un préalable avant une éventuelle saisine du Juge. Ce n’est qu’en cas de désaccord exprimé devant cette commission que le bailleur pourra saisir le juge pour lui soumettre sa demande de réévaluation du loyer.

Attention, la saisine du juge devra se faire avant le terme du contrat. A défaut, le contrat sera reconduit de plein droit aux conditions initiales. Le bailleur devra alors attendre la fin du nouveau délai triennale pour demander une réévaluation du loyer.

Le montant de la réévaluation du loyer

En cas d’accord amiable entre le bailleur et le locataire sur le montant de la réévaluation du loyer d’habitation, la modification ne sera pas immédiatement appliquée dans son intégralité.

En effet, « La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat. »

la réévaluation de loyer sera appliquée par paliers successifs :

• 1/3 par an pendant trois ans lorsque le bailleur est une personne physique et que la hausse est inférieure à 10% du loyer initial,
• et 1/6ème par an pendant six ans si la hausse est supérieure à 10% du prix du loyer avant le renouvellement ou si le bailleur est une personne morale.

En outre, l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 limite la hausse du loyer réévalué.

Dans certaines communs, dont la liste est précisée par le décret n°2012 894 du 20 juillet 2012 et réactualisé en 2020 par le décret n° 2020-945 du 30 juillet 2020, un dispositif d’encadrement des loyers a été mis en place, plafonnant la réévaluation du loyer.

Dans ce cadre, la hausse ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :

• soit une majoration du loyer annuelle égale à 15 % du coût réel des travaux TTC ;
• soit la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage et le loyer appliqué avant le renouvellement du bail, éventuellement révisé.

A noter que depuis le 1er janvier 2020, l’augmentation de loyer n’est possible que lorsque la consommation en énergie primaire du logement à l’issu des travaux est inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an.

La procédure de réévaluation du loyer d’un bail locatif d’habitation est rigoureuse en termes de délais à respecter mais aussi en termes de démonstration de la sous-évaluation.

Il est très important que la notification au locataire respecte les conditions fixées par l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989. A défaut, la procédure sera viciée et il sera nécessaire d’attendre le nouveau délai triennal.

Dans le cadre d’une stratégie d’optimisation de rentabilité locative, il est primordial d’étudier au mieux la valeur de la réévaluation du loyer. En effet, d’autres procédures pour récupérer son logement sont offertes et permettent par la suite d’augmenter le loyer.

Attention toutefois au fait que la procédure de réévaluation du loyer n’est pas compatible avec une procédure en congé pour reprise ou travaux. L’article 17 dispose que ” lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent c, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.”

N’hésitez pas à vous faire assister d’un avocat en droit immobilier pour sécuriser au mieux vos intérêts. Le cabinet de Maître Charles PAUMIER, avocat en droit de l’immobilier peut vous aider dans le cadre de votre investissement immobilier locatif.