Dans le cadre des baux d’habitation, le bailleur peut demander le versement d’un dépôt de garantie (appelé communément par erreur « caution ») qui permettra de couvrir les éventuelles dégradations du logement causées par le locataire. La restitution du dépôt de garantie fait souvent l’objet de recours.

1. Montant du dépôt de garantie

Bail nuBail meublé
1 mois de loyer2 mois de loyers

2. Etat des lieux

L’état des lieux est une étape primordiale du contrat de bail d’habitation. Ce document, contradictoire et signé des deux parties, est une “photographie” du logement et stigmatise son état au moment de l’entrée du locataire.

Conseil : soyez le plus précis possible pour éviter toute contestation ultérieure notamment lors de l’état des lieux de sortie.

Un exemplaire doit être remis à chaque partie.

A la fin du contrat de bail, un état des lieux de sortie est réalisé au contradictoire du bailleur et du locataire. En cas de difficulté, un huissier peut être chargé de réaliser cet état des lieux.

La comparaison entre les deux états des lieux permet de déterminer les dégradations qui devront faire l’objet d’une indemnisation par le locataire.

Cette indemnisation, fondée par la production de devis, devra être amputée d’un coefficient de vétusté appliqué en fonction de la durée de location du bien.

A noter que le bailleur n’est pas tenu de produire les factures de travaux acquittées (Cass. civ. 3ème, 3 avril 2001, n° 99-13668).
Un simple devis d’une entreprise est suffisant pour justifier du montant à retenir. Les travaux de remise en état ne doivent donc pas être obligatoirement réalisés par le propriétaire.

Si nécessaire, le locataire peut contester les retenues effectuées.

Le bailleur peut conserver tout ou partie du dépôt de garantie :

  • s’il existe des loyers et charges impayées,
  • si des détériorations sont imputables au locataire.

3. Restitution du dépôt de garantie et recours

Le dépôt de garantie doit être restitué par le bailleur dans le délai de deux mois à compter de la remise des clés si des retenues doivent être opérées, ou dans le délai d’un mois en cas de conformité de l’état des lieux de sortie avec l’état des lieux d’entrée.

Dans l’hypothèse où le bailleur ne restituerait pas le dépôt de garantie dans les délais imposés, une pénalité de retard égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard, est due au locataire.

Le bailleur a ainsi tout intérêt à procéder à la restitution du dépôt de garantie dans les meilleurs délais.

En cas de conflit, il sera nécessaire d’adresser une lettre de mise en demeure,

  • soit par le bailleur pour réclamer les éventuels arriérés de loyers et dégradations qui n’auraient pas été indemnisés par le dépôt de garantie
  • soit par le locataire en cas de refus de restitution du dépôt de garantie dans les délais.

Si la situation ne se débloque pas à l’amiable, le litige pourra se porter devant le Juge des contentieux de la protection (ex-Tribunal d’instance).

Que vous soyez bailleur ou locataire, n’hésitez pas à prendre contact avec un avocat maitrisant ce type de contentieux du droit de l’immobilier.